Mieter beanstanden Anfangsmietzins wegen Wohnungsnot in Zürich: Nachweis einer persönlichen Zwangslage ist nicht erforderlich, Anfechtung zulässig (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR)

Tragende Normen

Art. 270 OR

Zusammenfassung

Zwei Mieter, die beide bei einer Bank in Genf arbeiteten und nach Zürich versetzt wurden, mieteten im März 2013 eine neu sanierte 3,5-Zimmer-Maisonette-Wohnung in Zürich. Sie beantragten bei der Schlichtungsstelle die Herabsetzung des Anfangsmietzinses von monatlich 3'900 Franken netto auf 2'200 Franken, weil sie sich aufgrund der Wohnungsnot in Zürich gezwungen sahen, den Vertrag abzuschliessen. Das Mietgericht wies die Klage ab, weil die Mieter den Nachweis eines übersetzten Ertrags durch die Vermieterin nicht erbrachten. Das Obergericht bestätigte dies und verneinte zusätzlich, dass die Mieter eine Zwangslage nachgewiesen hätten, da sie weder Suchbemühungen dargelegt noch ihre persönliche Notlage glaubhaft gemacht hätten. Die Mieter erhoben beim Bundesgericht Beschwerde.

Das Bundesgericht hob das Urteil des Obergerichts Zürich auf und verwies die Sache zur Neubeurteilung zurück. Es stellte klar, dass die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 Abs. 1 lit. a OR auf zwei alternativen Gründen beruht: entweder einer persönlichen oder familiären Notlage oder den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt für Wohnungen. Für die zweite Alternative ist kein zusätzlicher Nachweis einer persönlichen Zwangslage erforderlich – allein die objektive Wohnungsnot genügt. Die Vorinstanz hatte zu Unrecht verlangt, dass die Mieter zusätzlich nachweisen müssten, dass ihnen aufgrund ihrer persönlichen Umstände keine zumutbare Alternative zur Verfügung stand. Die Wohnungsnot in Zürich war durch amtliche Statistiken belegt: Am 1. Juli 2013 betrug die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich lediglich 0,11 % und im Kanton Zürich 0,61 %. Diese Werte gelten als hinreichender Beleg für eine knappe Wohnungsversorgung. Da die Beschwerdegegnerin keine substanziierten Einwendungen gegen diese Daten vorgebracht hatte, war die Wohnungsnot als erwiesen anzusehen. Damit waren die Voraussetzungen für die Anfechtung nach Art. 270 Abs. 1 lit. a OR erfüllt. Die Gerichtskosten von 5'000 Franken werden der Beschwerdegegnerin auferlegt, und sie muss den Beschwerdeführern 6'000 Franken Parteikosten ersetzen. Dieses Urteil präzisiert die autonome Bedeutung der marktbezogenen Anfechtungsmöglichkeit und stellt klar, dass sie nicht durch persönliche Umstände ergänzt werden muss.

Regeste

Art. 270 Abs. 1 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechung (E. 2); Art. 270 Abs. 1 OR sieht drei alternative Gründe vor, die zur Anfechtung eines Anfangsmietzinses als missbräuchlich berechtigen (E. 3.1.1). Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des Mieters dargetan werden muss (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3.1.2-3.1.6). Regeste Art. 270 al. 1 CO; contestation du loyer initial. Résumé de la jurisprudence rendue jusqu'ici (consid. 2); l'art. 270 al. 1 CO prévoit trois motifs alternatifs permettant de contester un loyer initial jugé abusif (consid. 3.1.1). S'agissant du motif énoncé dans la deuxième alternative de l'art. 270 al. 1 let. a CO, il suffit de prouver qu'il règne une pénurie de logements sur le marché local, sans qu'il faille de surcroît démontrer que le locataire se trouve dans une situation de nécessité ou de contrainte (précision de jurisprudence; consid. 3.1.2-3.1.6). Regesto Art. 270 cpv. 1 CO; contestazione della pigione iniziale. Riassunto della giurisprudenza resa finora (consid. 2); l'art. 270 cpv. 1 CO prevede tre alternative, che permettono di contestare la liceità della pigione iniziale (consid. 3.1.1). Per il motivo di contestazione di cui alla seconda alternativa dell'art. 270 cpv. 1 lett. a CO basta provare che nel mercato locale regna una penuria di alloggi, senza che debba pure essere dimostrata una situazione di necessità o di costrizione del conduttore (precisazione della giurisprudenza; consid. 3.1.2-3.1.6).

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