Vermieterin erhöht Anfangsmietzins um 44 Prozent: Begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit reichen aus, um die Vermutung zu erschüttern (Art. 109 Abs. 1 BV, Art. 11 VMWG)

Tragende Normen

Art. 109 BV Art. 11 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin erhöhte den Anfangsmietzins für eine 2-Zimmerwohnung in Zürich um knapp 44 Prozent auf monatlich 1'060 Franken netto. Die Mieterin beantragte bei der Schlichtungsbehörde, den Anfangsmietzins als missbräuchlich zu erklären. Nach Ablehnung des Urteilsvorschlags erhob die Vermieterin Klage beim Mietgericht, um die Nichtmissbräuchlichkeit feststellen zu lassen. Das Mietgericht erklärte den Mietzins für missbräuchlich und setzte ihn auf 855 Franken fest. Das Obergericht bestätigte dieses Urteil. Die Vermieterin legte Beschwerde beim Bundesgericht ein, nachdem das Bundesgericht bereits zuvor eine Rückweisung angeordnet hatte. Streitpunkt war, ob die Vermieterin durch ihre Indizien – insbesondere Vergleichsobjekte und das lange Vormietverhältnis – begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt hatte.

Das Bundesgericht hob das Urteil des Obergerichts auf und erklärte den vereinbarten Anfangsmietzins von 1'060 Franken netto als nicht missbräuchlich. Die Vermieterin hatte begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt, weil mindestens zwei Vergleichsobjekte als vergleichbar anerkannt wurden, deren durchschnittlicher Mietzins (1'357 Franken bzw. knapp 1'400 Franken) deutlich über dem strittigen Betrag lag. Zudem sprach das unbestrittene lange Vormietverhältnis von rund 20 Jahren für Zweifel an der Vermutung, zumal der Mietpreisindex für die Stadt Zürich im relevanten Zeitraum von Februar 1997 bis April 2017 von 101,0 auf 122,5 Punkte stieg. Auch die von der Vorinstanz herangezogene Statistik (Strukturerhebung 2006, aktualisiert mittels Mietpreisindex) indizierte kein Missbrauchsverbot, sondern ein steigendes Mietzinsniveau im Unterquartier – was gerade Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit begründet. Da die Vermieterin die Vermutung erschüttert hatte, oblag es der Mieterin, den strikten Beweis der Missbräuchlichkeit zu erbringen; dies tat sie jedoch weder im kantonalen Verfahren noch in ihrer Beschwerdeantwort – sie berief sich allein auf die (nun entfallene) Vermutung. Damit war die Beschwerde erfolgreich. Die Gerichtskosten von 2'000 Franken wurden der Mieterin auferlegt und sie muss die Vermieterin mit 2'500 Franken für das Bundesgerichtsverfahren entschädigen. Das Bundesgericht wies die Sache zur Neuentscheidung über die kantonalen Kosten- und Entschädigungsfolgen an das Obergericht zurück. Diese Entscheidung präzisiert die Anforderungen an den Indizienbeweis zur Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses und unterstreicht, dass es bei diesem Schritt nicht um einen strikten Nachweis, sondern um das Wecken begründeter Zweifel geht.

Regeste

Art. 269a und 270 OR; Miete; Anfechtung des Anfangsmietzinses für Wohnräume in einer Altbaute; Orts- oder Quartierüblichkeit; massive Erhöhung des Anfangsmietzinses. Missachtung des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheids (BGE 147 III 431) durch überspannte Anforderungen an die Indizien, um begründete Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu wecken (E. 3 und 4). Begründete Zweifel an dieser Vermutung wurden im konkreten Einzelfall bejaht, womit diese entfällt (E. 5). Entfällt die Vermutung, hat die Mieterin den strikten Beweis zu erbringen, dass der Anfangsmietzins missbräuchlich ist (E. 6). Regeste Art. 269a et 270 CO; bail; contestation du loyer initial pour des locaux d'habitation situés dans un immeuble ancien; loyers usuels dans la localité ou le quartier; augmentation massive du loyer initial. Non-observation de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral (ATF 147 III 431) en raison d'exigences excessives posées aux indices permettant d'éveiller des doutes sérieux sur la présomption du caractère abusif du loyer initial (consid. 3 et 4). Des doutes sérieux élevés contre cette présomption ont été admis dans le cas concret, ce qui rend celle-ci caduque (consid. 5). Si la présomption est ainsi écartée, la locataire doit apporter la preuve stricte que le loyer initial est abusif (consid. 6). Regesto Art. 269a e 270 CO; locazione; contestazione della pigione iniziale per locali d'abitazione situati in un vecchio immobile; pigioni in uso nella località o nel quartiere; massivo aumento della pigione iniziale. Inosservanza della decisione di rinvio del Tribunale federale (DTF 147 III 431) mediante esigenze esagerate poste agli indizi che suscitano giustificati dubbi sulla presunzione di abusività della pigione iniziale (consid. 3 e 4). Nel caso concreto sono stati riconosciuti giustificati dubbi su tale presunzione, che pertanto cade (consid. 5). Se la presunzione cade, la conduttrice deve apportare la prova rigorosa che la pigione iniziale è abusiva (consid. 6).

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