Eigentümerin der belasteten Parzellen verlangt Löschung einer Bauverbotsdienstbarkeit zugunsten eines ehemaligen Schulhauses: Zweck der Dienstbarkeit bleibt trotz Umnutzung zum Wohnhaus bestehen, Löschung abgelehnt (Art. 736 Abs. 1 ZGB)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 151 III 313 · ATF 151 III 313 · DTF 151 III 313
- Datum
- 08.11.2024
- Geschäftsnummer
- 5A_395/2024
- Abteilung
- II. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 42 BGG Art. 72 BGG Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 90 BGG Art. 106 BGG Art. 8 ZGB Art. 736 ZGB Art. 738 ZGB Art. 152 ZPO
Zusammenfassung
Eine Grundstückseigentümerin verlangte vor den kantonalen Gerichten die Löschung einer seit 1952 bestehenden Grunddienstbarkeit mit dem Stichwort 'begrenztes Bauverbot', die zugunsten eines ehemaligen Schulhauses eingetragen war und ihre beiden Parzellen belastete. Sie argumentierte, der ursprüngliche Zweck – die Sicherung der Lichtverhältnisse für den Schulbetrieb – sei weggefallen, da das Gebäude heute als Wohnhaus genutzt werde. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks widersprach und behauptete, der Zweck sei der Ortsbildschutz und die Freihaltung der Umgebung gewesen. Das Kantonsgericht stellte fest, dass das Interesse weggefallen sei und ordnete die Löschung an; das Obergericht hob dieses Urteil jedoch auf und wies die Klage ab. Die Eigentümerin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Abweisung der Klage durch das Obergericht. Es stellte fest, dass die Dienstbarkeit nicht ausschliesslich dem Schulbetrieb diente, sondern einen umfassenderen Zweck hatte: die visuelle Freihaltung des markanten Schulhauses, die Bewahrung einer freien Sicht vom Gebäude aus sowie die Fernhaltung jeglicher Beeinträchtigungen. Dieses Interesse besteht unverändert fort, auch nachdem das Gebäude vom Schulbetrieb auf Wohnnutzung umgestellt wurde, weil die architektonische Erscheinung und die räumliche Wirkung des Gebäudes erhalten blieben und die Interessen von Schülern und Bewohnern hinsichtlich Besonnung, Blick ins Grüne und Unbeeinträchtigung weitgehend identisch sind. Die Beschwerdeführerin trug die volle Beweislast dafür, dass das herrschende Grundstück jegliches Interesse verloren habe, und konnte dies nicht darlegen. Auch ihr Eventualbegehren auf Ablösung gemäss Art. 736 Abs. 2 ZGB scheiterte, weil kein Missverhältnis zwischen dem verbliebenen Interesse des Berechtigten und der Belastung für die dienenden Grundstücke bestand: Die Bauverbotsdienstbarkeit verbietet seit 1952 denselben Inhalt – die Überbauung – und diese Belastung war bereits damals mit öffentlich-rechtlichen Möglichkeiten vergleichbar, da ein Bau ohne Raumplanungseinschränkung damals ebenso möglich gewesen wäre wie heute. Veränderte Bau- und Planungsrechte begründen keine Ablösungspflicht. Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt. Das Urteil klärt zentral, dass die Identität der Dienstbarkeit nicht an der ursprünglichen Nutzung, sondern am objektivierten Zweck festgemacht wird, und dass eine Umnutzung des herrschenden Grundstücks allein nicht zur Löschung führt, wenn die wesentlichen Interessen fortbestehen.
Regeste
Art. 736 Abs. 1 und 2 ZGB; Ablösung einer Bauverbotsdienstbarkeit; Frage der Identität des Dienstbarkeitszwecks bei Umnutzung eines auf dem herrschenden Grundstück stehenden ehemaligen Schulhauses zu Wohnzwecken. Kriterien für den Anspruch des Belasteten auf Löschung einer Dienstbarkeit (E. 2). Ermittlung des ursprünglichen Zwecks der Bauverbotsdienstbarkeit im konkreten Fall (E. 4.1-4.6). Fortbestehen dieses Zwecks nach einer Umnutzung der Baute auf dem herrschenden Grundstück im konkreten Fall (E. 4.7-4.9). Kriterien für die Ablösung einer Dienstbarkeit gegen Entgelt (E. 5.4). Kein Anspruch auf Ablösung gegen Entschädigung im konkreten Fall; insbesondere kann sich ein solcher bei Bauverbotsdienstbarkeiten nicht aus veränderten bau- und planungsrechtlichen Vorschriften oder dem blossen Überbauungswillen des belasteten Eigentümers ergeben (E. 5.5). Regeste Art. 736 al. 1 et 2 CC; libération d'une servitude d'interdiction de bâtir; question de l'identité du but de la servitude en cas de changement d'affectation d'une ancienne école sise sur le fonds dominant à des fins d'habitation. Critères pour le droit du grevé de faire radier la servitude (consid. 2). Détermination du but initial de la servitude d'interdiction de bâtir dans le cas concret (consid. 4.1-4.6). Maintien de ce but après un changement d'affectation du bâtiment sis sur le fonds dominant dans le cas concret (consid. 4.7-4.9). Critères pour la libération d'une servitude contre indemnité (consid. 5.4). Pas de droit à la libération contre indemnité dans le cas concret; en particulier, en présence d'une servitude d'interdiction de bâtir, un tel droit ne peut pas résulter d'une modification des normes du droit de la construction et de l'aménagement ou de la simple volonté de construire du propriétaire grevé (consid. 5.5). Regesto Art. 736 cpv. 1 e 2 CC; riscatto di una servitù di divieto di costruzione; questione dell'identità dello scopo della servitù in caso di conversione a fini abitativi di un vecchio edificio scolastico sito sul fondo dominante. Criteri per il diritto del proprietario del fondo serviente alla cancellazione di una servitù (consid. 2). Determinazione dello scopo originario della servitù di divieto di costruzione nel caso concreto (consid. 4.1-4.6). Nel caso concreto, mantenimento di tale scopo dopo un cambiamento di destinazione dell'edificio sito sul fondo dominante (consid. 4.7-4.9). Criteri per il riscatto di una servitù mediante indennità (consid. 5.4). Nessun diritto al riscatto mediante indennità nel caso concreto; in particolare, nel caso di servitù di divieto di costruzione, tale diritto non può risultare da modifiche delle norme di diritto edilizio e pianificatorio o dalla semplice volontà di edificare del proprietario gravato (consid. 5.5).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
Verwandte Entscheide
- Vater beantragt höhere Unterhaltsbeiträge im Scheidungsverfahren: Neue Begehren vor Bundesgericht unzulässig, Abänderung der vorsorglichen Massnahmen abgelehnt (Art. 179 Abs. 1 ZGB)
- Eheleute als Mitbetriebene in Pfandverwertung: Zustellung eines Zahlungsbefehls an den Ehemann als Dritteigentümer genügt auch für seine Funktion als Ehegatte; Rechtsvorschlag in paralleler Betreibung nicht wirksam (Art. 153 Abs. 2 SchKG)
- Nachbarin klagt gegen dreigeschossigen Neubau auf dienendem Grundstück: Baubeschränkungsdienstbarkeit mit Stichwort "eingeschossig" verbietet jede mehrgeschossige Baute unabhängig von Aussichtseffekt (Art. 738 Abs. 1 und 2 ZGB)
- Eigentümer einer Terrasse auf fremdem Grundstück verlangen Beseitigung eines Geländers: Überbaurecht umfasst Terrasse und Aufmauerung, Vorinstanz interpretiert Dienstbarkeitsvertrag willkürlich (Art. 674 ZGB)
- Nachbarin klagt gegen dreigeschossigen Neubau trotz 'eingeschossiger' Bauverbotsdienstbarkeit: Optischer Eindruck und allgemeiner Sprachgebrauch von 1971 entscheiden zugunsten des herrschenden Grundstücks (Art. 738 ZGB)
- Datenanbieterin fordert Entschädigung für automatischen Bezug von Bonitätsdaten über eigenes Online-Tool: Kein vertraglicher Anspruch, kein nachgewiesener Schaden (Art. 41 Abs. 1 OR)
- Miteigentümer verlangen Unterlassung eines Bauprojekts wegen gegenseitigen Näherbaurechts: Erstbauender darf Recht voll ausschöpfen, Zweitbauender muss bei öffentlich-rechtlichem Gebäudeabstand zurückweichen (Art. 738 ZGB)
- Arbeitgeberin klagt gegen Entschädigung wegen sexueller Belästigung nach Gleichstellungsgesetz: Streitwert überschreitet Grenze, Beschwerde abgewiesen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG)