Baugesuch für Neubau am Zürichsee in Seestatt: Ausnahmebewilligung nach Gewässerschutzverordnung abgelehnt, weil kein dicht überbautes Gebiet vorliegt (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV)

Tragende Normen

Art. 95 BGG Art. 106 BGG Art. 78 BV Art. 36a GSchG Art. 41a GSchV Art. 41b GSchV Art. 41c GSchV Art. 2 NHG Art. 6 NHG Art. 7 NHG Art. 72 PBG Art. 73 PBG

Zusammenfassung

Eigentümerinnen und Eigentümer angrenzender Grundstücke erhoben Einsprache gegen ein Baugesuch für den Abbruch eines bestehenden und den Bau eines neuen Wohnhauses am Zürichsee in Seestatt (Gemeinde Altendorf). Die kantonalen Behörden erteilten die Baubewilligung unter Auflagen und wiesen die Einsprachen ab. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz und das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz wiesen die dagegen erhobene Beschwerde ab. Dagegen gelangten die Einsprecherinnen und Einsprecher mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Streitig war insbesondere, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung vom Gewässerabstand erfüllt sind und ob das Bauvorhaben mit dem Ortsbildschutz nach dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) vereinbar ist.

Das Bundesgericht hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz auf und wies das Baugesuch ab. Es stellte fest, dass die Bauparzelle nicht in einem dicht überbauten Gebiet liegt, wie dies für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV erforderlich ist. Der Weiler Seestatt grenzt nur auf einer Länge von rund 100 Metern mit sechs Bauten an den See; östlich und westlich davon dominieren grosse Grünflächen mit vereinzelten Bauten, die zumeist nicht direkt am See stehen. Auch bei einer engen Betrachtung des Weilers allein fehlt es an der erforderlichen Dichte, da die strassenabgewandte Seite traditionell mit Gärten und Obstbäumen bebaut ist und die gesamte Nahumgebung zwischen Ufer und Eisenbahnlinie der Umgebungsschutzzone I mit Erhaltungsziel a zugeordnet ist, deren Grünflächen als unerlässlicher Teil des Ortsbildes erhalten werden sollen. Die Parzelle befindet sich am westlichen Rand des Weilers und grenzt an eine Garten- bzw. Grünfläche, die Teil dieser Schutzzone ist. Der ISOS-Eintrag verlangt ausdrücklich, auf eine weitere Überbauung der Umgebung von Seestatt „dringend zu verzichten“. Das Neubauprojekt widerspricht zudem klar den ISOS-Schutzzielen: Es setzt den Abbruch eines Altbaus im Gebiet G1 mit Erhaltungsziel A voraus und ragt weiter in die freizuhaltende Umgebungszone (Erhaltungsziel a) hinein als der bisherige Anbau. Das Bundesamt für Kultur qualifizierte das Projekt als massive Beeinträchtigung des Ortsbildes, die dessen nationale Bedeutung gefährde. Da bereits die erste Voraussetzung für die Ausnahmebewilligung fehlt, war eine Rückweisung zur Einholung eines Gutachtens der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege oder der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission nach Art. 7 Abs. 2 NHG entbehrlich. Die Beschwerde wurde daher gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und das Baugesuch abgewiesen. Die privaten Beschwerdegegner tragen die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- und müssen die Beschwerdeführer mit Fr. 3'000.-- entschädigen. Dieses Urteil ist bemerkenswert, weil es die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs „dicht überbaut“ im Gewässerschutzrecht präzisiert und klarmacht, dass periphere, durch Grünflächen und Infrastruktur abgetrennte Siedlungseinheiten wie Seestatt nicht unter diese Ausnahme fallen, selbst wenn sie lokal kompakt erscheinen.

Regeste

Ausnahmebewilligung für die Erstellung einer Wohnbaute im Gewässerraum des Zürichsees, in einem Ortsbild von nationaler Bedeutung (Art. 36a GSchG; Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV; Art. 2, 6 Abs. 1 und Art. 7 NHG; VISOS). Begriff des dicht überbauten Gebiets nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV (E. 2). Übersicht über die bisherige Rechtsprechung (E. 2.7). Dicht überbautes Gebiet vorliegend verneint, sowohl unter Zugrundelegung eines weiten als auch eines engen Betrachtungsperimeters (E. 2.8). Der Ausnahmebewilligung stehen auch überwiegende Interessen des Ortsbildschutzes entgegen (E. 3). Unmittelbare Anwendbarkeit des ISOS im Rahmen der Interessenabwägung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV (E. 3.1); Notwendigkeit eines Gutachtens nach Art. 7 Abs. 2 NHG (E. 3.3). Regeste Autorisation exceptionnelle pour la construction d'un bâtiment d'habitation dans l'espace réservé aux eaux du lac de Zurich, dans un site construit d'importance nationale (art. 36a LEaux; art. 41c al. 1 let. a OEaux; art. 2, 6 al. 1 et art. 7 LNP; OISOS). Notion de zones densément bâties au sens de l'art. 41c al. 1 let. a OEaux (consid. 2). Aperçu de la jurisprudence rendue à ce jour (consid. 2.7). En l'espèce, existence d'une zone densément bâtie niée, que ce soit sur la base d'un examen du périmètre en cause élargi ou étroit (consid. 2.8). Des intérêts prépondérants à la protection du site construit s'opposent également à l'octroi d'une autorisation exceptionnelle (consid. 3). Application immédiate de l'ISOS dans le cadre de la pesée des intérêts de l'art. 41c al. 1 OEaux (consid. 3.1); nécessité d'une expertise au sens de l'art. 7 al. 2 LPN (consid. 3.3). Regesto Autorizzazione eccezionale per la realizzazione di una casa di abitazione nello spazio riservato alle acque del lago di Zurigo, in un insediamento dall'aspetto degli abitati d'importanza nazionale (art. 36a LPAc; art. 41c cpv. 1 lett. a OPAc; art. 2, 6 cpv. 1 e art. 7 LPN; OIOSO). Nozione di zona densamente edificata secondo l'art. 41c cpv. 1 lett. a OPAc (consid. 2). Ricapitolazione della giurisprudenza (consid. 2.7). In concreto è stata negata la sussistenza di una zona densamente edificata, sia in un perimetro di osservazione ampio sia ristretto (consid. 2.8). Al rilascio di un'autorizzazione eccezionale si oppongono anche interessi prevalenti della protezione dell'aspetto degli abitati (consid. 3). Applicazione diretta dell'OIAMP nel quadro della ponderazione degli interessi secondo l'art. 41c cpv. 1 OPAc (consid. 3.1); necessità di una perizia secondo l'art. 7 cpv. 2 LPN (consid. 3.3).

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