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Justizze. Art. 2 ZGB

Bundesgericht

Mietzinserhöhung mit Faksimile-Unterschrift: Rückforderung wegen Rechtsmissbrauchs verworfen; Nebenkosten gültig vereinbart (Art. 2 Abs. 2 ZGB)

BGE / ATF / DTF
BGE 138 III 401 · ATF 138 III 401 · DTF 138 III 401
Datum
05.03.2012
Geschäftsnummer
4A_462/2011
Abteilung
I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 18 OR Art. 257a OR Art. 2 ZGB

Zusammenfassung

Ein Mieter in Basel forderte von seiner Versicherungsgesellschaft als Vermieterin die Rückerstattung von Mietzinsen zurück, die er seit 2003 bezahlt hatte, weil die Erhöhungsanzeige nur faksimilierte Unterschriften trug. Zudem verlangte er die Rückzahlung von Nebenkosten für Wasser und Abwasser, da diese angeblich nicht wirksam vereinbart worden seien. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, woraufhin der Mieter beim Bundesgericht Beschwerde erhob.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde des Mieters ab, soweit darauf einzutreten war.

Im Hinblick auf die Mietzinserhöhung per 1. April 2003 stellte das Gericht fest, dass die Berufung auf den Formmangel (fehlende eigenhändige Unterschrift auf dem Formular) rechtsmissbräuchlich sei. Der Mieter hatte den erhöhten Mietzins mehr als sechs Jahre lang vorbehaltlos bezahlt, obwohl er über die Anfechtungsmöglichkeiten informiert war. Das Gericht argumentierte, dass der Zweck der handschriftlichen Unterschrift darin liegt, die Identität des Erklärenden sicherzustellen. Da keine Unklarheit über den Absender herrschte und beide Parteien jahrelang anstandslos nach dem Vertrag lebten, diene die nachträgliche Rückforderung einem Ziel, das vom Formerfordernis nicht gedeckt ist. Dies verstosse gegen Treu und Glauben gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB. Ob das Begleitschreiben tatsächlich handschriftlich unterzeichnet war und den Mangel geheilt hätte, konnte offenbleiben.

Bezüglich der Nebenkosten für Wasser und Abwasser bestätigte das Gericht die Auslegung der Vorinstanz. Der Mietvertrag von 1987 sah in Ziffer 7 vor, dass diese Gebühren anteilsmässig belastet werden. Diese Bestimmung wurde durch die Verweisung in Ziffer 2 lit. c hinreichend klar gemacht. Es handelte sich um eine ausdrückliche Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR. Der Einwand des Mieters, er habe einen Irrtum über die Leistungspflicht begangen, verfing nicht, da er laut verbindlicher Feststellung der Vorinstanz die Regelung in der späteren Vertragsänderung als Wiederholung der ursprünglichen Abmachung verstand. Damit war er sich der Kostenübernahme bewusst, was die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip (Art. 18 OR) ausschloss.

Regeste

Mietzinserhöhungsanzeige mit faksimilierter statt eigenhändiger Unterschrift; rechtsmissbräuchliche Anrufung des Formmangels (Art. 269d OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Zahlt der Mieter den Mietzins in Unkenntnis des Formmangels, begründet dies kein geschütztes Vertrauen in die Gültigkeit der Mietzinserhöhung. Mit dem Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift soll vermieden werden, dass die Identität des Erklärenden unsicher bleibt. Beruft sich der Mieter auf einen diesbezüglichen Formmangel der Mietzinserhöhung, um den Differenzbetrag nachträglich zurückzufordern, obwohl kein Zweifel über die Identität des Erklärenden bestand und beide Parteien der unangefochtenen Mietzinserhöhung nachgelebt haben, verfolgt er ein vom Formerfordernis nicht gedecktes Ziel und verhält sich rechtsmissbräuchlich (E. 2). Regeste Avis de majoration de loyer revêtu d'un fac-similé de signature au lieu d'une signature manuscrite; dénonciation abusive du vice de forme (art. 269d CO; art. 2 al. 2 CC). Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (consid. 2). Regesto Avviso di un aumento della pigione recante un facsimile di firma invece di quella autografa; invocazione abusiva del vizio di forma (art. 269d CO; art. 2 cpv. 2 CC). Il conduttore, che paga la pigione ignorando il vizio di forma, non crea un affidamento meritevole di tutela nella validità dell'aumento di pigione. Con il requisito della firma autografa si intendono evitare incertezze sull'identità dell'autore della dichiarazione. Persegue uno scopo non coperto dall'esigenza di forma e si comporta in modo abusivo il conduttore che si fonda sul vizio di forma che inficia l'aumento di pigione per reclamare successivamente la restituzione della differenza fra le pigioni, sebbene non sussistano dubbi sull'identità del dichiarante ed entrambe le parti si siano conformate all'incontestato aumento (consid. 2).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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