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Justizze. Art. 272 OR

Bundesgericht

Ersteigerer kündigt Gewerbemiete nach Doppelaufruf: Erstreckung trotz höherem Gebot ohne Miete möglich (Art. 272 OR)

BGE / ATF / DTF
BGE 128 III 82 · ATF 128 III 82 · DTF 128 III 82
Datum
26.11.2001
Geschäftsnummer
BGE 128 III 82
Abteilung
CH_BGE_005
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 261 OR Art. 266d OR Art. 272 OR Art. 272a OR Art. 142 SchKG Art. 1 ZGB Art. 656 ZGB Art. 812 ZGB Art. 970 ZGB Art. 972 ZGB

Zusammenfassung

Die Bank X. ersteigerte im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens mit Doppelaufruf ein Grundstück, auf dem die D. AG Geschäftsräume angemietet hatte. Im zweiten Aufruf bot die Bank einen höheren Preis für die Liegenschaft ohne Übernahme der bestehenden Mietverträge und sprach anschliessend die Kündigung aus. Die D. AG begehrte die Erstreckung des Mietverhältnisses, während die Bank geltend machte, der Doppelaufruf schliesse eine Erstreckung zwingend aus. Das Handelsgericht stellte fest, dass die Kündigung wirksam sei, gewährte aber eine Erstreckung um zwei Jahre. Die Bank erhob dagegen Berufung an das Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Berufung der Bank X. ab und bestätigte, dass das Mietverhältnis erstreckt werden kann. Der Ersteigerer erwirbt das Eigentum bereits mit dem Zuschlag im Zwangsvollstreckungsverfahren und ist somit berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dies folgt aus Art. 656 Abs. 2 ZGB, wonach der Eigentumsübergang im Moment des Zuschlags erfolgt, sowie aus Art. 261 Abs. 1 OR, der den Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber regelt.

Hinsichtlich der Erstreckung hielt das Gericht fest, dass der Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG zwar ein ausserordentliches Kündigungsrecht begründet, jedoch keinen zusätzlichen Ausschlussgrund für die Erstreckung schafft. Da Art. 272a Abs. 1 lit. a bis d OR die Ausschlussgründe abschliessend aufzählt und der Doppelaufruf dort nicht genannt wird, bleibt die Erstreckungsmöglichkeit bestehen. Das Gericht stützte sich dabei auf Art. 1 Abs. 2 ZGB zur Lückenfüllung und betonte, dass der Mieter im Gegensatz zu Inhabern dinglicher Rechte wie Dienstbarkeiten (Art. 142 Abs. 3 SchKG, Art. 812 Abs. 2 ZGB) typischerweise keine Kenntnis von der Grundpfandbelastung hat. Eine prinzipielle Schlechterstellung von Mietern nach Pfandbestellung wäre mit den Wertungen des Gesetzes unvereinbar.

Da es sich im konkreten Fall um einen jederzeit kündbaren unbefristeten Mietvertrag handelte, war die Durchführung eines Doppelaufrufs ohnehin entbehrlich. Die Wirksamkeit der Kündigung zum 31. März 2001 gemäss Art. 266d OR blieb unberührt. Ob im Einzelfall eine Erstreckung gewährt wird, ist vielmehr anhand einer Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2 OR zu prüfen, wobei insbesondere das Fehlverhalten des Mieters und die Härte der Kündigung zu berücksichtigen sind.

Regeste

Kündigung eines Mietvertrages nach Zwangsvollstreckung; Erstreckung des Mietverhältnisses nach Doppelaufruf (Art. 142 SchKG, Art. 272 OR). Der Ersteigerer einer Liegenschaft wird durch den Zuschlag im Zwangsvollstreckungsverfahren Eigentümer und kann ein bestehendes Mietverhältnis kündigen, auch wenn er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (E. 1). Der Ersteigerer, der ein Grundstück in einer Zwangsvollstreckung mit Doppelaufruf erwirbt, kann einen langfristigen Mietvertrag ausserordentlich auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (BGE 125 III 123 ff.). Auch bei einer Kündigung nach einem Doppelaufruf kann das Mietverhältnis unter der Voraussetzung von Art. 272 ff. OR erstreckt werden (E. 2).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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