Mieter will Mietkaution mit Nachkonkursmieten verrechnen: Verbot gemäss Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2 SchKG, da Forderung vor Konkurs entstand (Art. 257e Abs. 1 OR)

Tragende Normen

Art. 257e OR Art. 213 SchKG

Zusammenfassung

Ein Mieter leistete im April 1994 eine Mietkaution von Fr. 15'000.- an seine Vermieterin X. AG. Die Vermieterin hinterlegte die Kaution nicht gesetzeskonform auf einem separaten Konto. Im Juli 1997 wurde über die X. AG der Konkurs eröffnet. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis im Februar 1998. Die Konkursmasse forderte vom Mieter nach Konkurseröffnung angefallene Mietzinse in Höhe von Fr. 23'230.10. Der Mieter stellte die geleistete Kaution zur Verrechnung gegen diese Forderungen. Das Bezirksgericht Baden liess die Verrechnung zu, während das Obergericht des Kantons Aargau die Klage der Konkursmasse vollumfänglich schützte und die Verrechnung ablehnte.

Das Bundesgericht wies die Berufung des Mieters ab und bestätigte den Entscheid des Obergerichts, wonach die Verrechnung der Mietkaution mit nach Konkurseröffnung geschuldeten Mietzinsen unzulässig ist.

Der Anspruch des Mieters auf korrekte Hinterlegung der Kaution war bereits mit deren Übergabe an die Vermieterin im Jahr 1994 fällig geworden und bestand somit als Konkursforderung gegen die X. AG. Die nach Konkurseröffnung im Jahr 1997 auflaufenden Mietzinse hingegen begründeten eine neue Schuldnerschaft des Mieters gegenüber der Konkursmasse. Gemäss Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2 SchKG ist die Verrechnung unzulässig, wenn der Gläubiger des Schuldners erst nach der Konkurseröffnung Schuldner derselben Masse wird. Da die Kaution nicht ordnungsgemäss hinterlegt worden war, fiel sie in die Konkursmasse; ein Aussonderungsanspruch bestand mangels Individualisierung der Gelder nicht.

Zudem geht die Pflicht zur Hinterlegung der Kaution gemäss Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Veräusserung des Mietobjekts nicht automatisch auf den Erwerber oder die Konkursmasse über. Diese Pflicht trifft nur jenen Vermieter, der die Kaution tatsächlich vom Mieter oder Veräusserer erhalten hat. Die Konkursmasse tritt im Gegensatz zum Erwerber in der Zwangsvollstreckung nicht formell in den Mietvertrag ein, sondern verwaltet lediglich das Sondervermögen. Daher obliegt der Konkursmasse keine Hinterlegungspflicht für eine vor Konkurs erhaltene, aber nicht deponierte Kaution, und der Mieter ist bezüglich seines Anspruchs auf die Kollokation angewiesen.

Regeste

Sicherheitsleistung des Mieters bei Übergang des Mietverhältnisses (Art. 257e und 261 OR); Verrechnungsverbot im Konkurs (Art. 213 SchKG). Die Pflicht zur Hinterlegung der Mietzinskaution trifft jenen Vermieter, der die Kaution vom Mieter oder Veräusserer des Mietobjekts im Sinne von Art. 261 OR erhalten hat. Sie geht bei Veräusserung des Mietobjekts nicht ohne weiteres auf den Erwerber über (E. 4c). Im Konkurs des Vermieters wird der Hinterlegungsanspruch grundsätzlich zu einer Konkursforderung und kann nicht mit Mietzinsforderungen der Masse verrechnet werden (E. 2-5). Regeste Fourniture des sûretés de la part du locataire en cas de transfert du bail (art. 257e et 261 CO); interdiction de compenser dans la faillite (art. 213 LP). L'obligation de consigner la garantie de loyer appartient au bailleur qui a reçu la caution soit du locataire, soit de celui qui lui a transféré la chose louée au sens de l'art. 261 CO. En cas d'aliénation de la chose louée, cette obligation ne passe pas sans autres à l'acquéreur (consid. 4c). Si le bailleur est en faillite, le droit pour le locataire d'obtenir la consignation de la garantie correspond en principe à une créance à faire valoir contre le failli et ne peut pas être compensé avec des créances en loyers appartenant à la masse (consid. 2-5). Regesto Garanzie prestate dal conduttore in caso di alienazione della cosa locata (art. 257e e 261 CO); impossibilità di compensare il credito nell'ambito del fallimento (art. 213 LEF). L'obbligo di depositare la garanzia incombe al locatore, a patto che l'abbia ricevuta dal conduttore oppure da colui che gli ha trasferito la cosa locata ai sensi dell'art. 261 CO. In caso di alienazione della cosa locata, quest'obbligo non passa automaticamente all'acquirente (consid. 4c). In caso di fallimento del locatore, il diritto del conduttore al deposito della garanzia corrisponde in principio ad un credito nei confronti del fallito e non può essere compensato con dei crediti per pigioni di spettanza della massa (consid. 2-5).

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