Association conteste 45 logements autorisés quasi simultanément dans une station touristique: abus de droit non écarté, instruction complémentaire ordonnée (art. 75b Cst)

Normes déterminantes

Art. 106 LTF Art. 5 Cst Art. 9 Cst Art. 75b Cst Art. 3 LRS Art. 6 LRS Art. 7 LRS Art. 14 LRS Art. 15 LRS

Résumé

Helvetia Nostra, association de protection du patrimoine, a formé un recours contre une décision du Tribunal cantonal du Valais qui avait rejeté son opposition à un permis de construire accordé par la commune de Leytron à A.A. et B.A. pour la construction de quatre chalets résidentiels de sept appartements chacun plus deux chalets individuels dans la zone d'habitat touristique de faible densité d'Ovronnaz. L'association contestait notamment la validité de l'avenant imposé par la commune exigeant l'utilisation des logements comme résidences principales, estimant qu'il s'agissait d'un abus de droit visant à contourner la limite constitutionnelle de 20 % de résidences secondaires. Elle demandait également la jonction de la cause avec deux autres recours similaires pendantes devant le Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral a admis le recours et renvoyé la cause à la Cour cantonale pour nouvelle décision. Il a jugé que l'offre de 44 logements nouveaux dans une station touristique comptant environ 700 habitants à l'année apparaissait disproportionnée et que l'autorité communale n'avait pas fourni d'informations suffisantes sur les besoins réels en résidences principales à Ovronnaz. Le Tribunal fédéral a souligné que, dans les cas impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle de leur utilisation comme résidences principales devait faire l'objet de vérifications sérieuses, notamment par l'établissement du taux de vacance pour ce type de résidences. Il a également relevé le risque que les constructeurs envisagent d'emblée de faire usage de l'article 14 de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) pour suspendre l'obligation d'affectation en résidence principale, ce qui renforçait la nécessité d'une instruction approfondie. Le Tribunal fédéral a fondé sa décision sur l'article 75b de la Constitution fédérale (Cst), qui limite les résidences secondaires à 20 % du parc des logements, ainsi que sur les articles 7 al. 1 let. a, 8, 9, 14 et 15 de la LRS, qui précisent les conditions d'application de cette limite. Il a également retenu que le recours était suffisamment motivé conformément à l'article 106 al. 2 de la loi fédérale sur la procédure devant les tribunaux fédéraux (LTF) et que l'autorité communale avait manqué à son obligation d'établir d'office les faits pertinents en vertu des articles 17 et 18 de la loi cantonale sur la procédure et la juridiction administratives. Les frais judiciaires de 2'000 francs et une indemnité de dépens de 3'000 francs ont été mis à la charge solidaire des intimés. Cette décision est notable car elle confirme l'approche casuistique du Tribunal fédéral en matière d'abus de droit dans le domaine des résidences secondaires et précise les obligations d'instruction des autorités communales face à des projets massifs.

Regeste

Art. 75b BV; Art. 6, 7 Abs. 1 und Art. 14 ZWG; Art. 3 Abs. 1 ZWV; Art. 2 ZGB; Rechtsmissbrauch im Bereich Zweitwohnungen. Es besteht die Gefahr des Rechtsmissbrauchs, wenn die Bauherrschaft vorgibt, eine Erstwohnung zu erstellen, in Wahrheit jedoch beabsichtigt, das in Art. 75b BV und Art. 6 ZWG enthaltene Verbot zu umgehen (E. 2). Zusammenfassung der Rechtsprechung (E. 3). Aufgrund der Anzahl geplanter Wohnungen und jener der ganzjährigen Bewohner besteht Anlass, die Nachfrage nach Erstwohnungen im betroffenen Gebiet zu prüfen (E. 4). Regeste Art. 75b Cst.; art. 6, 7 al. 1 et art. 14 LRS; art. 3 al. 1 ORSec; art. 2 CC; abus de droit en matière de résidences secondaires. Il peut y avoir fraude à la loi lorsque le constructeur, prétendant vouloir réaliser une résidence principale, a pour objectif de contourner l'interdiction découlant des art. 75b Cst. et 6 LRS (consid. 2). Rappel de la jurisprudence rendue à ce propos (consid. 3). Compte tenu de l'ensemble des nouveaux logements prévus et du nombre de résidents à l'année, il y a lieu de vérifier l'existence d'une demande de résidences principales dans le secteur concerné (consid. 4). Regesto Art. 75b Cost.; art. 6, 7 cpv. 1 e art. 14 LASec; art. 3 cpv. 1 OASec; art. 2 CC; abuso di diritto in materia di abitazioni secondarie. Può esserci frode alla legge quando un costruttore, pretendendo di voler realizzare un'abitazione principale, ha come obiettivo quello di aggirare il divieto degli art. 75b Cost. e 6 LAsec (consid. 2). Riepilogo della giurisprudenza resa al proposito (consid. 3). Tenuto conto dell'insieme dei nuovi appartamenti previsti e del numero dei residenti stabili annuali, è necessario verificare la domanda di abitazioni principali nel settore interessato (consid. 4).

Décisions apparentées

• Autorisation de construire deux chalets à Verbier refusée faute de demande avérée de résidences principales malgré l'avenant d'affectation (art. 75b Cst, art. 14 LRS)BGer · 1C_102/2017 · 16.01.2018