Autorisation de construire deux chalets à Verbier refusée faute de demande avérée de résidences principales malgré l'avenant d'affectation (art. 75b Cst, art. 14 LRS)

Normes déterminantes

Art. 5 Cst Art. 75b Cst Art. 2 LRS Art. 6 LRS Art. 7 LRS Art. 14 LRS Art. 2 ORSec Art. 3 ORSec

Résumé

Helvetia Nostra a formé un recours contre l'autorisation de construire deux chalets d'habitation à Verbier, accordée à A.________ par le Conseil municipal de Bagnes et confirmée par le Conseil d'Etat du Valais puis par la Cour de droit public du Tribunal cantonal. Elle conteste la légalité de cette autorisation au motif qu'elle contreviendrait à l'interdiction constitutionnelle des résidences secondaires (art. 75b Cst) et à la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), notamment parce qu'il n'existerait pas de demande suffisante pour des résidences principales dans la station de Verbier. La commune de Bagnes, le Conseil d'Etat du Valais et A.________ soutiennent la régularité de la décision. L'Office fédéral du développement territorial renonce à se prononcer.

Le Tribunal fédéral admet le recours et annule l'arrêt cantonal, la décision du Conseil d'Etat et le permis de construire. Il constate que la population résidente à Verbier a diminué de 44 habitants entre janvier 2013 et début 2016, ce qui traduit une demande déclinante pour les résidences principales. Par ailleurs, 49 biens comparables (chalets ou maisons de six pièces et plus) étaient disponibles à la vente au 29 décembre 2016, ce qui démontre une offre largement supérieure à la demande. L'intimée n'a fourni ni promesse de vente ni engagement sérieux et concret d'achat par des habitants à l'année avant la construction. Le Tribunal fédéral juge donc manifestement insuffisante la demande pour ce type d'immeubles, rendant incertaine dès l'origine l'utilisation effective comme résidence principale. Cette situation, combinée au risque accru de recours abusif à l'article 14 LRS pour suspendre l'affectation, rend l'autorisation contraire aux objectifs de l'article 75b de la Constitution fédérale et de la loi fédérale sur les résidences secondaires. Le Tribunal fédéral applique également les articles 14, 2 al. 2 et 3, 6 et 7 al. 1 let. a LRS ainsi que les articles 3 al. 1 et 2 ORSec pour encadrer la servitude d'affectation et la vérification de la demande. Il condamne l'intimée aux frais judiciaires de 2'000 francs et lui impose une indemnité de dépens de 2'000 francs en faveur de la recourante. La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales. Cette décision confirme la jurisprudence stricte du Tribunal fédéral sur la charge de la preuve en matière de demande de résidences principales et précise les critères d'appréciation de l'abus de droit dans le contexte de la lex Weber.

Regeste

Art. 5 Abs. 3 und 75b BV; Art. 6 und 14 ZWG; Bau von zwei Chalets als Erstwohnungen in Verbier. Rechtsprechung zum Rechtsmissbrauch im Zusammenhang mit Zweitwohnungen (E. 2.1-2.3). Angesichts des Bevölkerungsrückgangs in Verbier zwischen 2013 und 2016 und des Angebots von mehreren Dutzend Unterkünften erscheint die Nachfrage nach Erstwohnungen ungenügend; das Projekt dürfte deshalb nur bewilligt werden, wenn noch vor dem Bau ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen würden (E. 2.4). Regeste Art. 5 al. 3 et 75b Cst.; art. 6 et 14 LRS; construction à Verbier de deux chalets destinés à la résidence principale. Rappel de la jurisprudence relative à l'abus de droit en matière de résidences secondaires (consid. 2.1-2.3). Compte tenu de la baisse de la population à Verbier entre 2013 et 2016 et de l'existence d'une offre portant déjà sur plusieurs dizaines de logements, la demande de résidences principales apparaît insuffisante; le projet ne pourrait être autorisé qu'à condition que l'acquisition par des résidents à l'année fasse l'objet d'engagements sérieux et concrets avant même la construction (consid. 2.4). Regesto Art. 5 cpv. 3 e 75b Cost.; art. 6 e 14 LASec; costruzione a Verbier di due chalets destinati all'abitazione primaria. Riepilogo della giurisprudenza concernente l'abuso di diritto in materia di abitazioni secondarie (consid. 2.1-2.3). Tenuto conto della diminuzione della popolazione a Verbier tra il 2013 e il 2016 e dell'esistenza di un'offerta riguardante già diverse decine di appartamenti, la domanda di abitazioni primarie appare insufficiente; il progetto potrebbe essere autorizzato unicamente alla condizione che l'acquisto da parte di residenti stabili annuali sia documentato da assicurazioni serie e concrete già prima della costruzione (consid. 2.4).