Käuferin erwirbt Baurecht und Stockwerkeigentum getrennt: Vorkaufsrecht des Miteigentümers bleibt bestehen, da Erwerb nicht simultan erfolgt (Art. 681 Abs. 2 ZGB)

Tragende Normen

Art. 93 BGG Art. 216c OR Art. 216d OR Art. 681 ZGB Art. 681a ZGB Art. 682 ZGB Art. 311 ZPO

Zusammenfassung

Eine Aktiengesellschaft kaufte am 9. Juni 2011 ein Baurechtsgrundstück und 27 Stockwerkeinheiten eines belasteten Grundstücks; ein weiterer Stockwerkeigentümer machte daraufhin sein gesetzliches Vorkaufsrecht am Baurecht geltend. Streit war, ob das Vorkaufsrecht entfiel, weil die Käuferin später als Miteigentümerin eingetragen wurde und ob der Erwerb als simultan anzusehen sei. Das Kantonsgericht stellte das Vorkaufsrecht fest und verwies die Sache zur Klärung der Ausübung zurück. Die Käuferin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte, dass dem Stockwerkeigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück zusteht. Der Vorkaufsfall trat mit Abschluss des Kaufvertrags am 9. Juni 2011 ein; zu diesem Zeitpunkt war die Beschwerdeführerin noch keine Miteigentümerin des baurechtsbelasteten Grundstücks, da ihre Eintragung im Grundbuch erst am 7. Juli 2011 erfolgte. Ein gleich- oder vorrangiges Vorkaufsrecht gemäss Art. 681 Abs. 2 ZGB setzt daher zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits eine dingliche Verbindung voraus – bloße obligatorische Ansprüche reichen nicht aus. Die Beschwerdeführerin hatte nicht „uno actu“ Baurecht und Miteigentum erworben, sondern lediglich das Baurecht sowie 27 von 32 Stockwerkeinheiten, weshalb der Vorkaufsfall eingetreten war und das Vorkaufsrecht des Beschwerdegegners bestehen blieb. Art. 216d Abs. 2 OR regelt die Aufhebung des Kaufvertrags nach Ausübung des Vorkaufsrechts, nicht dessen Entstehung, und Art. 681a Abs. 3 ZGB bestätigt ausdrücklich, dass das Vorkaufsrecht auch gegenüber einem bereits eingetragenen Erwerber geltend gemacht werden kann. Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten und Entschädigung von je Fr. 15'000.--. Die Entscheidung klärt verbindlich, dass der maßgebliche Zeitpunkt für das Entfallen des Vorkaufsrechts nach Art. 681 Abs. 2 ZGB der Vertragsabschluss ist – nicht die spätere Grundbucheintragung – und dass ein simultaner Erwerb von Baurecht und Miteigentum im Sinne einer Rechtseinheit nicht vorlag.

Regeste

Art. 681 Abs. 2 ZGB; Entfallen des Vorkaufsrechts; massgebender Zeitpunkt. Zum massgebenden Zeitpunkt für die Bestimmung, ob ein gleich- oder vorrangiges Vorkaufsrecht besteht, welches das gesetzliche Vorkaufsrecht entfallen lässt (E. 4.1, 5 und 6). Regeste Art. 681 al. 2 CC; caducité du droit de préemption; moment déterminant. Moment déterminant pour apprécier s'il existe un droit de préemption de même rang ou de rang préférable, qui rend caduc le droit de préemption légal (consid. 4.1, 5 et 6). Regesto Art. 681 cpv. 2 CC; caducità del diritto di prelazione; momento determinante. Momento determinante per stabilire se esiste un diritto di prelazione di stesso grado o di grado preferenziale, che fa decadere il diritto di prelazione legale (consid. 4.1, 5 e 6).

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