Pächter geltend macht Vorkaufsrecht bei Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks: Freundschaftsbeziehung zwischen Verkäufer und Käufer reicht nicht aus, um Vorkaufsfall auszuschliessen (Art. 47 Abs. 2 BGBB)

Tragende Normen

Art. 47 BGBB Art. 47 LDFR Art. 216c OR Art. 681 ZGB

Zusammenfassung

Ein Pächter machte gegenüber den neuen Eigentümern eines landwirtschaftlichen Grundstücks sein gesetzliches Vorkaufsrecht geltend, nachdem der Verkäufer das gesamte Grundstück an zwei Personen verkauft hatte, von denen eine bereits Pächter der anderen Teilfläche war. Die neuen Eigentümer erhoben Berufung gegen die Klageerfolge vor dem Kantonsgericht Zug, das das Vorkaufsrecht bejaht hatte. Das Obergericht des Kantons Zug wies die Berufung ab. Gegen diesen Entscheid erhoben die neuen Eigentümer Beschwerde ans Bundesgericht. Streitpunkt war, ob ein Vorkaufsfall vorliegt, obwohl zwischen Verkäufer und Käufern eine freundschaftliche Beziehung bestand.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte damit die Vorinstanzen, die das Vorkaufsrecht des Pächters bejaht hatten. Es stellte fest, dass das Grundstück landwirtschaftlich im Sinne des BGBB ist und der Beschwerdeführer C. seit 1992 Pächter einer Teilfläche war. Der Verkauf erfolgte mittels notariellem Kaufvertrag am 18. Oktober 2018 an A. und B. für Fr. 500'000.–, ein Preis, der im marktüblichen und sogar im höchstzulässigen Bereich nach Art. 66 BGBB liegt. Das Gericht betonte, dass ein Vorkaufsfall nach Art. 216c OR dann nicht vorliegt, wenn das Rechtsgeschäft nur unter besonderer Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und mit einem Dritten nicht zum Tragen käme – doch hier fehlt jeder Hinweis darauf, dass die freundschaftliche Beziehung im konkreten Kaufvertrag Ausdruck fand. Auch die bloße Behauptung, der Verkäufer hätte das Grundstück einem Dritten nicht verkauft, genügt nicht; vielmehr muss die persönliche Beziehung im Rechtsgeschäft selbst erkennbar sein. Die Vereinbarung eines Pauschalpreises ändert nichts daran, dass dieser Preis im höchstzulässigen Bereich liegt und daher nicht als Ausdruck einer Freundschaftsbeziehung gewertet werden kann. Damit lag ein Vorkaufsfall im Sinne von Art. 47 Abs. 2 BGBB i.V.m. Art. 216c OR vor, und das Vorkaufsrecht des Pächters war wirksam. Das Bundesgericht stützte seine Entscheidung auf Art. 47 Abs. 2 BGBB, Art. 47 al. 2 LDFR, Art. 47 cpv. 2 LDFR, Art. 216c OR, Art. 216c Abs. 1 OR, Art. 216c Abs. 2 OR sowie Art. 681 Abs. 1 ZGB. Die Kostenentscheidung ist im Text nicht erwähnt. Die Entscheidung klärt präzise, dass die bloße Existenz einer freundschaftlichen Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer nicht ausreicht, um einen Vorkaufsfall auszuschliessen – entscheidend ist vielmehr, ob diese Beziehung im konkreten Rechtsgeschäft objektiv zum Ausdruck kommt.

Regeste

Art. 47 Abs. 2 BGBB; Art. 216c OR; Vorkaufsrecht des Pächters. Rechtliche Grundlagen (E. 3.3). Zur Frage, ob ein Vorkaufsfall allein deshalb ausgeschlossen ist, weil zwischen Verkäufer und Käufer eine freundschaftliche Beziehung besteht (E. 3.5). Regeste Art. 47 al. 2 LDFR; art. 216c CO; droit de préemption du fermier. Bases légales (consid. 3.3). Question de savoir si un cas de préemption est exclu du seul fait de l'existence d'une relation amicale entre le vendeur et l'acheteur (consid. 3.5). Regesto Art. 47 cpv. 2 LDFR; art. 216c CO; diritto di prelazione dell'affittuario. Basi legali (consid. 3.3). Esame della questione volta a determinare se un caso di prelazione sia escluso solo perché esiste un rapporto di amicizia tra il venditore e l'acquirente (consid. 3.5).

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