Beklagte behaupten Simulation des Grundstückkaufvertrags zur Gläubigerabwendung: Rückkaufsrecht nicht beurkundet, aber nicht Teil des Kaufvertrags, Simulation nicht bewiesen (Art. 18 Abs. 1 OR)
- Datum
- 20.01.2017
- Geschäftsnummer
- 4A_530/2016
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Zwei Personen hatten eine Liegenschaft an eine Aktiengesellschaft verkauft und behaupteten vor Gericht, der Kaufvertrag sei simuliert, weil der wirkliche Wille auf eine fiduziarische Übertragung gerichtet gewesen sei, um Gläubiger zu täuschen. Sie machten geltend, ein vereinbartes Rückkaufsrecht sei nicht öffentlich beurkundet worden und mache den Kaufvertrag daher formungültig. Die Vorinstanz hatte dies verneint und stattdessen ein wirksames Mietverhältnis festgestellt, das wegen Zahlungsrückstands gekündigt worden war. Vor dem Bundesgericht beantragten die Beklagten die Aufhebung des Entscheids und das Nicht-Eintreten in die Sache.
Das Bundesgericht verwies die Beschwerde zurück, weil die Beschwerdeführer den vom Vertragswortlaut abweichenden wirklichen Willen der Parteien nicht beweisen konnten und die Vorinstanz ihre Beweiswürdigung nicht willkürlich vorgenommen hatte. Es stellte fest, dass das Rückkaufsrecht nicht Teil des Grundstückkaufvertrags war, sondern Bestandteil der Vereinbarung zum Kreditvertrag vom 8./14. Juni 2005, welche die Schuldentilgung regelte; daher bedurfte es keiner Beurkundung im Kaufvertrag nach Art. 216 Abs. 2 OR. Zudem war das Rückkaufsrecht nicht ausgeübt worden: Die Beschwerdeführer hatten weder nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für seine Ausübung – insbesondere die vollständige Tilgung der Schulden von Fr. 1'780'000.-- gegenüber der E.________ GmbH bis zum 31. Dezember 2012 – erfüllt waren, noch hatten sie ein Angebot zum Rückkauf zum Preis von Fr. 1,2 Mio. unterbreitet. Auch die Berufung auf Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB scheiterte, weil nicht festgestellt war, dass die Beschwerdeführer bei Abschluss des Vertrags wussten, dass ein fiduziarischer Treuhandvertrag beurkundet werden musste, und sich dennoch irrtumsfrei darauf verlassen hatten. Der Grundstückkaufvertrag war daher form- und materiellrechtlich wirksam. Die Beschwerdeführer trugen die Kosten und Entschädigung nach Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG. Die Entscheidung klärt präzise, wann ein Rückkaufsrecht als accidentale Vertragsbestimmung gilt und nicht unter den Beurkundungszwang des Grundstückkaufvertrags fällt, und bestätigt die strenge Beweislast bei Simulationserklärungen nach Art. 18 Abs. 1 OR.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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