Erben verkaufen Geschäftshaus und zahlen Vorfälligkeitsentschädigung für Hypothekenaufhebung: Entschädigung ist gewinnmindernd bei der Grundstückgewinnsteuer anzusetzen (Art. 12 Abs. 1 StHG)

Tragende Normen

Art. 127 BV Art. 33 DBG Art. 13 LT Art. 78 StG Art. 104 StG Art. 137 StG Art. 142 StG Art. 216 StG Art. 217 StG Art. 219 StG Art. 221 StG Art. 222 StG Art. 205 StG/ZH Art. 216 StG/ZH Art. 8 StHG Art. 9 StHG Art. 12 StHG

Zusammenfassung

Die Erben des X.A.________ waren Eigentümer eines Geschäftshauses in Zürich, dessen Nutzniesserin die Witwe war. Am 1. Juni 2012 verkauften sie die Liegenschaft für 62 Mio Fr. an eine Versicherungsgesellschaft. Um den Verkauf ohne hypothekarische Belastung durchzuführen, lösten sie die bestehenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von Fr. 2'415'083.-- vorzeitig auf. Die Witwe verzichtete per Verkaufszeitpunkt auf ihr Nutzniessungsrecht am Grundstück bzw. am Veräusserungsgewinn. Bei der Einkommenssteuer wurde die Entschädigung im Umfang von Fr. 517'400.-- abgezogen; der Restbetrag blieb steuerlich unberücksichtigt. Die Kommission für die Grundsteuern der Stadt Zürich erhob am 23. Mai 2013 von den Erben eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 10'054'854.-- und liess die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Gewinnermittlung nicht zum Abzug zu. Die Einsprache und die Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich blieben erfolglos. Vor Bundesgericht beantragten die Erben die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils und die gewinnmindernde Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung im Ausmass von Fr. 1'897'683.-- bei der Grundstückgewinnsteuer.

Das Bundesgericht hebt das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich auf und verweist die Sache zur Neuverlegung an die Kommission für die Grundsteuern der Stadt Zürich. Es stellt fest, dass die Vorfälligkeitsentschädigung von Fr. 2'415'083.-- im Hinblick auf die geplante Veräusserung der Liegenschaft entrichtet wurde und somit untrennbar mit dieser Veräusserung verbunden ist. Die Erben haben die Entschädigung effektiv getragen – nicht nur die Witwe – und beantragen daher eine gewinnmindernde Anrechnung ihres Restaufwands von Fr. 1'897'683.-- (Fr. 2'415'083.-- minus Fr. 517'400.--), der bei der Einkommenssteuer bereits teilweise berücksichtigt wurde. Der Wegfall der Hypotheken ermöglichte den Verkauf zum vereinbarten Preis von 62 Mio Fr., was eine rechtliche Wertvermehrung darstellt, vergleichbar mit der Aufhebung schuldrechtlicher Belastungen nach ständiger Rechtsprechung. Damit erfüllt die Entschädigung die Voraussetzungen für „Anlagekosten“ gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG und § 219 Abs. 1 StG/ZH, da sie wertvermehrend, effektiv getätigt und mit der Veräusserung untrennbar verbunden ist. Die kantonale Ablehnung beruhte auf einer fehlerhaften Annahme, dass nur die abschliessende Aufzählung in § 221 Abs. 1 StG/ZH massgeblich sei; doch die bundesgerichtliche Praxis verlangt eine mit Art. 127 Abs. 2 BV und den zwingenden Harmonisierungsvorgaben übereinstimmende Auslegung von Art. 12 Abs. 1 StHG, welche auch solche rechtlichen Verbesserungen umfasst. Die Frage fällt daher nicht in den kantonalen Gestaltungsspielraum, sodass eine Willkürprüfung unzulässig ist und stattdessen die volle Kognition anzuwenden ist. Die Stadt Zürich trägt die Gerichtskosten von Fr. 9'000.-- und muss den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von Fr. 9'000.-- ausrichten. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es klärt, dass Vorfälligkeitsentschädigungen bei monistischer Grundstückgewinnbesteuerung als gewinnmindernde Anlagekosten gelten können, wenn sie zur Befreiung von Grundstückslasten im unmittelbaren Zusammenhang mit der Veräusserung geleistet werden – unabhängig von ihrer Einordnung in die kantonale Aufzählung.

Regeste

Grundstückgewinnsteuer | Öffentliche Finanzen & Abgaberecht