Société de direction d’un fonds de placement immobilier soumise aux droits de mutation lors d’un changement de direction : propriété fiduciaire et transfert formel justifient la taxation (art. 27 Cst., art. 34 LPCC, art. 39 LEFin)

Normes déterminantes

Art. 9 Cst Art. 27 Cst Art. 49 Cst Art. 127 Cst Art. 34 KAG Art. 32 LEFin Art. 39 LEFin Art. 103 LFus Art. 1 LPCC Art. 7 LPCC

Résumé

Une société anonyme (A. SA) a pris la direction d’un fonds de placement contractuel immobilier (E.) en remplaçant la société précédente (C. SA), conformément à un contrat du 10 décembre 2018. Ce transfert a entraîné, par acte authentique du 19 juin 2019, le transfert des quatre immeubles du fonds inscrits au registre foncier au nom de C. SA vers A. SA, qui y a été inscrite le 26 juin 2019. Le Registre foncier de la Gruyère a facturé à A. SA des droits de mutation de 741'150 francs sur une valeur vénale totale de 24'705'000 francs. A. SA a contesté cette imposition devant les autorités cantonales, puis devant le Tribunal fédéral, en invoquant notamment l’arbitraire, la violation de la liberté économique et la primauté du droit fédéral.

Le Tribunal fédéral a rejeté le recours d’A. SA contre la perception des droits de mutation.

Le transfert des immeubles du fonds E. a impliqué un changement formel de propriétaire au registre foncier, car la direction du fonds contractuel, dépourvu de personnalité juridique, est propriétaire fiduciaire des biens immobiliers et seule habilitée à agir en son nom ; les investisseurs n’ont qu’une créance contre la direction et ne peuvent revendiquer aucun droit réel sur les immeubles. Ce transfert formel de propriété juridique, effectué par acte authentique entre deux sociétés anonymes, constitue un acte translatif soumis aux droits de mutation selon la loi fribourgeoise sur les droits de mutation et les droits de gages immobiliers (LDMG). En outre, le transfert était à titre onéreux, car A. SA a repris les dettes hypothécaires de 15'090'000 francs et les obligations envers les investisseurs correspondant à la valeur des parts, ce qui constituait une contrepartie suffisante au transfert des actifs. Les droits de mutation ne sont pas des impôts spéciaux frappant une activité économique particulière, mais un impôt indirect à caractère formel sur le transfert juridique lui-même, sans lien avec un gain réalisé ni avec la capacité contributive ; ils ne violent donc pas la liberté économique garantie par l’art. 27 Cst. La perception de 3 % de droits de mutation ne contrevient pas non plus à la primauté du droit fédéral, car l’art. 34 LPCC (et son successeur l’art. 39 LEFin) vise à protéger les investisseurs, non les sociétés de direction, et le but de la loi n’est pas mis en péril, puisque les coûts du changement de direction, y compris les frais de mise à jour du registre foncier, ne peuvent être mis à la charge des investisseurs ou de la fortune du fonds selon le contrat approuvé par la FINMA. Le législateur fédéral n’a pas harmonisé les droits de mutation, qui relèvent de la compétence cantonale historique, et n’a pas exclu leur perception dans ce contexte, contrairement à ce qu’il a fait expressément pour les restructurations sous l’art. 103 LFus.

Le recours a été rejeté sans condamnation aux frais, conformément à la pratique habituelle en matière de recours en matière de droit public lorsque le recours est rejeté.

Cette décision clarifie que le changement de direction d’un fonds de placement immobilier déclenche la perception des droits de mutation dès lors qu’il entraîne un transfert formel de propriété juridique au registre foncier, même si la maîtrise économique des biens reste inchangée, et qu’un tel prélèvement ne viole ni la liberté économique ni la primauté du droit fédéral tant que le législateur n’y a pas dérogé explicitement.

Regeste

Art. 9, 27, 49, 94 Abs. 1, 127 BV; Art. 34 KAG; Art. 39 FINIG; Art. 103 FusG; Handänderungsabgabe, die anlässlich des Wechsels der Leitung eines Immobilien-Anlagefonds erhoben wird; Wirtschaftsfreiheit und Wettbewerbsneutralität; Vorrang des Bundesrechts. Wenn die Leitung eines Anlagefonds im Grundbuch als Eigentümerin von Immobilien eingetragen wird, handelt es sich um treuhänderisches Eigentum (E. 4). Es ist nicht willkürlich, anlässlich des Wechsels der Leitung eines Immobilien-Anlagefonds eine Handänderungsabgabe zu erheben. Auch ist im konkreten Fall die Beurteilung vertretbar, dass einer solchen Eigentumsübertragung eine Gegenleistung gegenübersteht (E. 6.5 und 6.6). Eine Handänderungsabgabe ist keine Spezialsteuer, so dass die Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV dagegen keinen Schutz gewährt (E. 7). Wenn anlässlich des Wechsels der Leitung eines Immobilien-Anlagefonds eine Handänderungsabgabe von 3 % erhoben wird, so verstösst das nicht gegen die ratio legis des früheren Art. 34 KAG oder von Art. 39 FINIG; ebenso wenig verletzt es den Vorrang des Bundesrechts (E. 8). Regeste Art. 9, 27, 49, 94 al. 1, 127 Cst.; art. 34 LPCC; art. 39 LEFin; art. 103 LFus; droit de mutation perçu à l'occasion d'un changement de direction d'un fonds de placement immobilier; liberté économique et neutralité concurrentielle; primauté du droit fédéral. Lorsque la direction d'un fonds de placement est inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire d'immeubles, il s'agit d'une propriété fiduciaire (consid. 4). Il n'est pas arbitraire de percevoir un droit de mutation à l'occasion d'un changement de direction de fonds de placement immobilier ni insoutenable en l'espèce de considérer que le transfert a eu lieu à titre onéreux (consid. 6.5 et 6.6). Les droits de mutation ne sont pas des impôts spéciaux, de sorte que la liberté économique garantie par l'art. 27 Cst. ne confère aucune protection à leur encontre (consid. 7). La perception de 3 % de droits de mutation en cas de changement de direction d'un fonds de placement immobilier ne porte pas atteinte à la ratio legis de l'ancien art. 34 LPCC ou de l'art. 39 LEFin et ne viole par conséquent pas la primauté du droit fédéral (consid. 8). Regesto Art. 9, 27, 49, 94 cpv. 1, 127 Cost.; art. 34 LICol; art. 39 LIsFi; art. 103 LFus; tasse di mutazione riscosse in occasione di un cambiamento di direzione di un fondo di investimento immobiliare; libertà economica e neutralità concorrenziale; preminenza del diritto federale. Quando la direzione di un fondo di investimento è iscritta nel registro fondiario quale proprietaria di immobili, si tratta di una proprietà fiduciaria (consid. 4). Non vi è arbitrio nel riscuotere tasse di mutazione in occasione di un cambiamento di direzione del fondo di investimento immobiliare e non è insostenibile nella fattispecie considerare che il trasferimento ha avuto luogo a titolo oneroso (consid. 6.5 e 6.6). Le tasse di mutazione non sono delle imposte speciali, di modo che la libertà economica garantita dall'art. 27 Cost. non conferisce alcuna protezione contro le stesse (consid. 7). Prelevare 3 % di tasse di mutazione in occasione del cambiamento di direzione di un fondo di investimento immobiliare non viola la ratio legis dell'abrogato art. 34 LICol o dell'art. 39 LIsFi né, di conseguenza, la preminenza del diritto federale (consid. 8).