Rentes de superficie non payables par l'office avant réquisition de vente (Art. 94 et 101 ORFI)

Normes déterminantes

Art. 94 ORFI Art. 101 ORFI Art. 101 VZG

Résumé

La titulaire d'un droit de superficie sur deux parcelles fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier initiée par une créancière gagiste. L'office des poursuites confie à un tiers un mandat de gérance limitée pour l'encaissement des loyers. Suite à l'opposition de la créancière gagiste au paiement des rentes de superficie, le tiers gérant cesse ces versements. La débitrice requiert alors l'office d'avancer les frais pour une action en libération de dette ou d'acquitter les rentes en souffrance. Face au refus implicite de l'office, elle forme plainte auprès de l'autorité cantonale de surveillance, qui rejette sa demande. Elle recourt ensuite devant la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en demandant le paiement des rentes ou l'ouverture de l'action en libération de dette.

Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité car la titulaire du droit de superficie ne démontre pas que le point de vue de l'autorité cantonale est contraire au droit fédéral.

La cour constate qu'il s'agit incontestablement d'une gérance légale limitée au sens de l'article 94 alinéa 1 ORFI, la réquisition de vente n'ayant pas encore été déposée. Dans ce cadre restreint, les rentes de superficie litigieuses ne sauraient être assimilées à des redevances courantes dues à titre de rémunération de services spéciaux permettant leur paiement par l'office ou le tiers gérant. Ces rentes constituent la rétribution pour un usage de longue durée des parcelles et s'apparentent plutôt à des intérêts hypothécaires, lesquels ne peuvent être payés par l'office même dans le cadre d'une gérance légale complète selon l'article 17 in fine ORFI. L'argumentation de la recourante fondée sur les dispositions relatives à la gérance légale étendue est donc irrecevable et infondée en l'espèce.

Cette décision précise la distinction entre la gérance limitée avant réquisition de vente et la gérance étendue après celle-ci, confirmant que les rentes de superficie échappent aux mesures conservatoires urgentes prévues par l'article 94 ORFI.

Regeste

Verwaltung des Pfandgegenstandes in der Betreibung auf Grundpfandverwertung; Unterscheidung zwischen der Zeit vor und nach Stellung des Verwertungsbegehrens (Art. 155 Abs. 1 und 102 Abs. 3 SchKG; Art. 94 und 101 VZG). Die Verwaltung nach Art. 94 VZG ist auf die dringlichen Sicherungsmassnahmen beschränkt, welche in dieser Bestimmung aufgezählt sind, währenddem die auf Art. 101 VZG gestützten Verwaltungsbefugnisse weiter gehen (E. 2). Baurechtszinsen können nicht mit laufenden Abgaben im Sinne von Art. 94 VZG verglichen werden (E. 3).

Décisions apparentées

• Créancier gagiste renonce à la gérance légale puis requiert blocage des loyers: renonciation non irrévocable, requête recevable (art. 806 al. 1 CC, art. 152 al. 2 LP)BGer · BGE 145 III 495 · 09.10.2019
• Propriétaires saisis pour dettes perdent leur qualité pour recourir contre une décision ordonnant l'élagage d'arbres : recours irrecevable pour absence de conclusions réformatoires et défaut de motivation (art. 107 al. 2 BGG, art. 106 al. 2 LTF, art. 101 ORFI)BGer · 5D_172/2019 · 03.10.2019
• Banque demande la gérance légale des immeubles d'une société débitrice exploités en résidence hôtelière: annulation de la décision cantonale pour violation du droit de procédure et statut ultra petita (art. 17 LP, art. 95 let. a LTF)BGer · 5A_326/2015 · 14.01.2016
• Prêt à usage gratuit dans immeuble gagé: évacuation irrecevable car absence de bail exclut gérance légale (Art. 152 al. 2 LP, Art. 94 VZG)BGer · BGE 131 III 141 · 26.01.2005