Acquéreur d’un domaine agricole invoque des défauts du tank à lait après la remise des clés : avis dans les trois jours valable, garantie des défauts (art. 201 al. 1 CO)

Normes déterminantes

Art. 75 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 105 LTF Art. 9 Cst Art. 29 Cst Art. 1 LBFA Art. 22a LBFA Art. 23 LBFA Art. 201 CO Art. 203 CO Art. 221 CO Art. 276a CO Art. 287 CO Art. 419 CO

Résumé

Un acquéreur a acheté un domaine agricole exploité par un fermier. Le contrat de vente prévoyait une remise anticipée des clés par le fermier, qui a effectivement eu lieu le 23 juillet 2018. L’acquéreur a signalé des défauts du tank à lait le 26 juillet 2018, puis d’autres défauts (évacuateur à fumier, toiture) beaucoup plus tardivement. Le vendeur a poursuivi l’acquéreur pour le paiement du prix convenu pour les biens mobiliers. L’acquéreur a contesté, invoquant des défauts et des créances contre le vendeur en compensation. Le Tribunal civil et la Cour d’appel cantonale ont rejeté ses moyens, estimant que tous les avis de défauts avaient été donnés trop tard. L’acquéreur a formé un recours au Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours en ce qui concerne l’avis des défauts du tank à lait, car celui-ci a été donné le 26 juillet 2018, soit trois jours après la remise effective des clés le 23 juillet 2018, ce qui respecte le délai « sans délai » prévu à l’art. 201 al. 1 CO. La cour cantonale a commis une erreur en considérant que l’acquéreur devait donner cet avis dès l’inscription au registre foncier le 2 juillet 2018, alors qu’il ne pouvait pas inspecter les installations tant que le fermier occupait encore les lieux ; le vendeur connaissait la convention de départ anticipée, et la marche habituelle des affaires imposait d’attendre la libération effective des lieux. En revanche, l’avis des défauts de l’évacuateur à fumier, formulé pour la première fois le 24 juin 2020 alors que l’acquéreur en avait connaissance depuis au moins le 27 décembre 2018, est tardif et non justifié par une dissimulation frauduleuse du vendeur au sens de l’art. 203 CO. De même, l’avis des défauts d’étanchéité de la toiture, notifié près de deux ans après la réception d’un devis le 23 août 2018, est manifestement tardif et ne repose sur aucune preuve que le vendeur en ait sciemment caché l’existence. Concernant la compensation invoquée pour une prétention du fermier relative à une stabulation libre, l’acquéreur n’a ni allégué ni prouvé l’accord écrit du vendeur requis par l’art. 22a al. 1 LBFA, ni indiqué le montant de l’investissement, rendant impossible toute détermination de l’indemnité éventuellement due selon l’art. 23 al. 2 LBFA ; il n’a pas non plus critiqué la motivation cantonale sur ces points, ce qui rend son grief irrecevable. Le recours est donc partiellement admis uniquement pour le tank à lait, entraînant l’annulation de l’arrêt attaqué et le renvoi à la cour cantonale pour examiner les autres conditions de l’action en garantie. Les frais judiciaires sont majoritairement à la charge de l’acquéreur (5'200 fr. sur 5'500 fr.), ainsi qu’une indemnité de 6'000 fr. pour les dépens réduits. Cette décision précise que la « marche habituelle des affaires » dans une vente de domaine agricole avec fermier en place exige de tenir compte des intérêts du fermier et de la nécessité pratique d’attendre sa sortie pour procéder à une inspection complète, ce qui déplace le point de départ du délai de vérification et d’avis des défauts.