Justizze.

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Justizze. Art. 189 ZPO

Bundesgericht

Mietzinserhöhung für Villa: Schiedsgutachten des HEV bei Wohnraummiete unzulässig, Rückweisung (Art. 361 Abs. 4 ZPO)

BGE / ATF / DTF
BGE 141 III 201 · ATF 141 III 201 · DTF 141 III 201
Datum
18.05.2015
Geschäftsnummer
4A_92/2015
Abteilung
I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang
Teilweise gutgeheissen

Tragende Normen

Art. 189 ZPO Art. 354 ZPO Art. 361 ZPO

Zusammenfassung

Ein Mieter einer 10-Zimmer-Villa am Zürichsee focht eine Mietzinserhöhung an, die auf Basis eines vertraglich vereinbarten Schiedsgutachtens durch den Hauseigentümerverband (HEV) festgelegt worden war. Der Vermieter hatte die Erhöhung gestützt auf eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag von 1997 vorgenommen, welche die Anpassung an die ortsüblichen Marktverhältnisse vorsah. Streitig war vor dem Bundesgericht, ob ein solches privates Schiedsgutachten im Bereich der Wohnraummiete zulässig ist und ob die Vorinstanz sich daran hätte binden dürfen.

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut und weist die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück. Es stellt fest, dass die Vereinbarung eines Schiedsgutachtens durch einen privaten Dritten (hier den HEV) in Angelegenheiten der Miete und Pacht von Wohnräumen unzulässig ist.

Die Begründung stützt sich auf Art. 361 Abs. 4 ZPO. Diese Bestimmung schränkt die Wahl des Entscheidorgans bei Wohnraummiete stark ein: Nur die Schlichtungsbehörde darf als Schiedsgericht eingesetzt werden. Das Gericht interpretiert diese Norm historisch und teleologisch als Mieterschutzvorschrift, die verhindert, dass Streitigkeiten aus der Wohnraummiete gänzlich staatlichen Behörden entzogen werden. Da ein Schiedsgutachten eine schiedsrichterliche Teilaufgabe erfüllt, greift dieses Verbot auch hier. Die Vorinstanz verletzte daher Bundesrecht, indem sie sich gemäss Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO an das private Gutachten band, obwohl die Voraussetzungen der freien Verfügbarkeit bzw. der Schiedsfähigkeit im Sinne von Art. 354 ZPO durch die Spezialregelung des Art. 361 Abs. 4 ZPO ausgeschlossen sind.

Hinsichtlich des vom Mieter bestrittenen Luxuscharakters der Villa (Art. 253b Abs. 2 OR) wies das Gericht die Rüge der Willkür ab. Die Feststellung des Luxuscharakters sei ein Ermessensentscheid, der nur bei offensichtlicher Unbilligkeit korrigiert werde. Der Mieter habe nicht dargetan, dass die Vorinstanz grundlos von anerkannten Grundsätzen abgewichen sei; insbesondere dürfe die Gesamtfläche bei der Beurteilung des Luxuscharakters nicht ausser Betracht bleiben.

Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt, Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen.

Regeste

Art. 189 Abs. 3 lit. a und Art. 361 Abs. 4 ZPO; Zulässigkeit von Schiedsgutachten. Bei der Miete und Pacht von Wohnräumen ist es nicht zulässig, bestimmte Fragen im Streitfall an einen privaten Dritten als Schiedsgutachter zu delegieren (E. 3 und 4). Regeste Art. 189 al. 3 let. a et art. 361 al. 4 CPC; examen de l'admissibilité des avis d'experts-arbitres. En matière de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des habitations, la délégation de questions déterminées à un tiers privé ayant la qualité d'expert-arbitre n'est pas admissible (consid. 3 et 4). Regesto Art. 189 cpv. 3 lett. a e art. 361 cpv. 4 CPC; ammissibilità di perizie di arbitratori. In materia di locazione o affitto di locali d'abitazione non è ammissibile delegare, nel caso di un litigio, determinate questioni a un terzo privato quale arbitratore che allestisce una perizia (consid. 3 e 4).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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