Verkäuferin verlangt Konventionalstrafe nach vertraglichem Rücktritt: Kaufvertrag unter aufschiebender Bewilligungsbedingung bleibt bis zum Eintritt der Bedingung unwirksam, daher ist die Strafe nicht fällig (Art. 26 Abs. 4 BewG)
- Datum
- 20.08.2024
- Geschäftsnummer
- 4A 30/2024
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 1 BewG Art. 2 BewG Art. 26 BewG Art. 156 OR Art. 320 OR Art. 2 ZGB Art. 655 ZGB
Zusammenfassung
Eine Aktiengesellschaft als Verkäuferin und ein Privatmann als Käufer schlossen am 20. Dezember 2018 einen Kaufvertrag über eine Stockwerkeigentumeinheit unter der aufschiebenden Bedingung, dass die erforderliche Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erteilt werde. Am 8. Februar 2019 wurde die Bewilligung erteilt, jedoch unter der Suspensivbedingung, dass der Käufer sein bestehendes Grundeigentum in einer anderen Gemeinde veräussern müsse. Der Käufer leistete zwei Teilzahlungen, verweigerte aber die dritte Rate. Die Verkäuferin erklärte daraufhin den Rücktritt vom Vertrag und behielt eine Konventionalstrafe von 10 % des Kaufpreises ein. Der Käufer klagte auf Rückzahlung dieses Betrags. Das Regionalgericht wies die Klage ab, doch das Kantonsgericht hob diesen Entscheid auf und hiess die Klage gut, weil der Vertrag bis zum Eintritt der Suspensivbedingung unwirksam gewesen sei und daher keine Zahlungsverpflichtung bestanden habe. Die Verkäuferin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht verwirft die Beschwerde der Verkäuferin und bestätigt die Aufhebung des Entscheids des Regionalgerichts durch das Kantonsgericht. Es stellt fest, dass der Kaufvertrag vom 20. Dezember 2018 unter der aufschiebenden Bedingung der Bewilligungserteilung stand, wie in Ziff. IV.13 Abs. 1 des Vertrags vereinbart. Die am 8. Februar 2019 erteilte Bewilligung enthielt selbst eine Suspensivbedingung – den Verkauf des Grundeigentums in V.________ –, deren Eintritt am Zeitpunkt des vertraglichen Rücktritts am 31. Juli 2019 noch offen war. Gemäss Art. 26 Abs. 1 und Abs. 4 BewG bleibt ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft solange unwirksam, bis eine rechtskräftige Bewilligung vorliegt; bei einer mit Suspensivbedingung versehenen Bewilligung tritt die Rechtswirksamkeit erst mit Erfüllung dieser Bedingung ein. Bis dahin darf kein Anspruch auf versprochene Leistungen geltend gemacht werden. Die Konventionalstrafe ist daher selbst von der Unwirksamkeit erfasst und erst mit Eintritt der Bedingung wirksam. Eine analoge Anwendung von Art. 156 OR zur Fiktion des Bedingungseintritts scheidet aus, weil die Rechtsbedingung dem Schutz öffentlicher Interessen dient und eine solche Analogie die gesetzliche Unwirksamkeit umgehen würde. Damit war der Käufer nicht in Verzug, und die Konventionalstrafe war nicht geschuldet.
Die Entscheidung beruht auf Art. 2 Abs. 1 BewG (Bewilligungspflicht), Art. 26 Abs. 1 BewG (Unwirksamkeit bis zur rechtskräftigen Bewilligung), Art. 26 Abs. 4 BewG (Folgen der Unwirksamkeit: keine Forderbarkeit versprochener Leistungen), Art. 26 BewG (konstitutive Wirkung der Bewilligung) sowie Art. 156 OR (keine analoge Anwendung zur Fiktion des Bedingungseintritts).
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend trägt die Verkäuferin die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- und hat den Käufer mit Fr. 7'000.-- für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.
Die Entscheidung klärt zentral, dass eine mit Suspensivbedingung versehene Bewilligung nach dem BewG nicht bereits mit ihrer Erteilung rechtskräftig wird, sondern erst mit Erfüllung der Bedingung; dies führt dazu, dass sämtliche vertraglichen Leistungsansprüche – einschliesslich Konventionalstrafen – bis dahin unwirksam bleiben. Damit stärkt das Urteil die Wirksamkeit der öffentlichen Kontrolle über den Grundstückserwerb durch Ausländer und verhindert Umgehungen mittels vertraglicher Sanktionen.
Regeste
Kaufvertrag, | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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