Ausländischer Investor will Personalwohnungen für Hotelpersonal kaufen: Keine bewilligungsfreie Erwerbsmöglichkeit als Betriebsstätte, da Wohnzweck dominiert (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG)

Tragende Normen

Art. 1 BewG Art. 2 BewG Art. 9 BewG Art. 10 BewG Art. 3 BewV

Zusammenfassung

Das Bundesamt für Justiz (Beschwerdeführer) bestritt vor dem Bundesgericht die Verfügung des Grundbuchinspektorats Graubünden, welche den bewilligungsfreien Erwerb von Stockwerkeinheiten – vorgesehen als Personalwohnungen für ein Hotel – durch eine Person im Ausland genehmigt hatte. Streit war, ob diese Einheiten als Teil einer Hotelbetriebsstätte im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) gelten und damit der Bewilligungspflicht entzogen sind. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hatte die Anfechtung des Bundesamts für Justiz abgewiesen.

Das Bundesgericht hob das vorinstanzliche Urteil auf und stellte fest, dass der Erwerb der geplanten Personalwohnungen durch eine Person im Ausland der Bewilligungspflicht nach dem BewG untersteht. Der Erwerb ist nicht bewilligungsfrei, weil Personalwohnungen grundsätzlich Wohnzwecken dienen und daher keine Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG darstellen; Betriebsstättengrundstücke müssen vielmehr direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens dienen. Auch der Miterwerbstatbestand nach Art. 2 Abs. 3 BewG liegt nicht vor, da es sich um einen isolierten Erwerb von Wohnraum handelt – nicht um einen gleichzeitigen Erwerb von Betriebsstätte und zugehörigen Wohnungen. Eine Rechtsgrundlage für den bewilligungsfreien Erwerb von Wohnbauten durch Personen im Ausland fehlt gemäss Art. 1 BewG, dessen Zweck darin besteht, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern und den Erwerb durch Ausländer zu beschränken. Die Betriebsnotwendigkeit der Wohnungen spielt keine Rolle, weil sie nur bei Vorliegen eines Miterwerbstatbestands relevant wäre, was hier nicht der Fall ist. Art. 3 BewV bestätigt, dass gewerbliche Vermietung von Wohnraum – außer im Hotel- oder Apparthotelbereich – keine Betriebsstätte begründet. Die Gesetzesänderung von 1997 erleichterte zwar den Erwerb von Betriebsstättengrundstücken als Kapitalanlage, doch bezog sie sich ausdrücklich auf Produktions- und Dienstleistungsbetriebe, nicht auf Wohnbauten. Die Entscheidung klärt endgültig, dass der Begriff der Betriebsstätte restriktiv zu verstehen ist und nicht auf reinen Wohnraum ausgedehnt werden darf, auch wenn dieser für den Betrieb eines Hotels praktisch notwendig erscheint.

Regeste

Art. 1, Art. 2 Abs. 2 lit. a und Abs. 3, Art. 9 Abs. 1 lit. a BewG; Art. 3 BewV; fehlende Rechtsgrundlage für den bewilligungsfreien Erwerb eines Grundstücks, welches mit Personalwohnungen überbaut werden soll, durch eine Person im Ausland; Begriff des Betriebsstättengrundstücks. Zweck des BewG (E. 4.1 und 4.2); als Betriebsstättengrundstücke gelten nur Grundstücke, welche direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines entsprechenden Unternehmens oder freien Berufes dienen; in diesem Zusammenhang ist der bewilligungsfreie Erwerb von Wohnungen nur unter einem Miterwerbstatbestand möglich (E. 4.3); Wohnraum als Teil einer Hotel- oder Apparthotelbetriebsstätte (E. 4.4); die Zulässigkeit des bewilligungsfreien Erwerbs von Betriebsstättengrundstücken durch Personen im Ausland als reine Kapitalanlage führt nicht zu einer Ausdehnung desselben auf Wohnbauten (E. 4.5-4.7); die Betriebsnotwendigkeit der Wohnungen stellt unter diesen Vorzeichen kein Kriterium dar (E. 4.8). Regeste Art. 1, art. 2 al. 2 let. a et al. 3, art. 9 al. 1 let. a LFAIE; art. 3 OAIE; aucune disposition légale ne permet à une personne à l'étranger d'acquérir sans autorisation un immeuble sur lequel doivent être construits des logements; notion d'immeuble servant d'établissement stable. But de la LFAIE (consid. 4.1 et 4.2); ne peuvent être considérés comme immeubles servant d'établissement stable que ceux qui servent directement à l'activité économique d'une entreprise ou sont directement nécessaires pour exercer une profession libérale; dans ce contexte, l'acquisition non soumise à autorisation de logements n'est possible que dans le cas d'une acquisition simultanée (consid. 4.3); logement faisant partie d'un hôtel ou d'un appart'hôtel (consid. 4.4); la possibilité pour une personne à l'étranger d'acquérir sans autorisation un immeuble servant d'établissement stable au titre de pur placement de capitaux ne saurait être élargie aux logements (consid. 4.5-4.7); le caractère nécessaire à l'exploitation des logements ne constitue, dans cette hypothèse, pas un critère (consid. 4.8). Regesto Art. 1, art. 2 cpv. 2 lett. a e cpv. 3, art. 9 cpv. 1 lett. a LAFE; art. 3 OAFE; mancanza di una base legale che permetta, a una persona all'estero, di acquistare senza autorizzazione un fondo sul quale devono essere costruiti degli alloggi per il personale; nozione di fondo che serve come stabilimento d'impresa. Scopo della LAFE (consid. 4.1 e 4.2); sono considerati fondi che servono come stabilimenti d'impresa soltanto quelli che sono direttamente necessari all'attività economica dell'impresa o della libera professione in questione; in questo contesto, l'acquisto di abitazioni senza autorizzazione è possibile soltanto se ha luogo contemporaneamente (consid. 4.3); abitazioni appartenenti a un albergo o a un apparthotel (consid. 4.4); la possibilità, per una persona all'estero, di acquistare senza autorizzazione fondi che servono come stabilimenti d'impresa a titolo di mero investimento di capitali non può essere estesa alle abitazioni (consid. 4.5-4.7); il fatto che le abitazioni siano necessarie per l'attività non costituisce, in questo caso, un criterio (consid. 4.8).