Concordat par abandon d'actif: extension automatique du gage aux loyers dès homologation sans poursuite immobilière préalable (art. 806 al. 1 CC)

Normes déterminantes

Art. 33 OAOF Art. 58 OAOF Art. 60 OAOF Art. 76 OAOF Art. 91 ORFI Art. 96 ORFI Art. 114 ORFI Art. 124 ORFI Art. 125 ORFI Art. 126 ORFI Art. 197 LP Art. 198 LP Art. 219 LP Art. 244 LP Art. 247 LP Art. 321 LP Art. 806 CC Art. 817 CC

Résumé

Une fondation, cessionnaire d'une banque hypothécaire titulaire d'une cédule hypothécaire au porteur du propriétaire grevant des immeubles genevois, conteste l'état de collocation établi dans le cadre d'un concordat par abandon d'actif homologué en 1994. Elle revendique le privilège sur les loyers perçus entre l'homologation du concordat et la vente aux enchères des immeubles en 2004, alors que les liquidateurs avaient attribué ces revenus à une créancière de second rang sans indication explicite dans l'état des charges.

Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours et renvoie la cause à la juridiction cantonale pour complément d'instruction et nouvelle décision concernant la garantie des loyers échus du 13 octobre 1994 au 22 janvier 2004.

La recourante, nantie d'une cédule hypothécaire au porteur du propriétaire, participe directement à la distribution des loyers et fermages en lieu et place du créancier gagiste immobilier inexistant, conformément à l'article 806 alinéa 1 CC. Cette extension du gage aux fruits civils s'opère de plein droit dès l'homologation du concordat par abandon d'actif jusqu'à la réalisation des biens, sans qu'une poursuite en réalisation de gage immobilier préalable ni une requête expresse ne soient nécessaires. Les articles 197 et 198 LP, ainsi que les dispositions de l'OAOF et de l'ORFI applicables par analogie, confirment que les loyers tombent dans la masse concordataire avec réserve des droits de préférence des créanciers gagistes selon leur rang.

Le droit de contester l'état des charges n'est pas prescrit lorsque celui-ci ne contient pas de décision non équivoque sur l'assiette du gage. En l'espèce, la simple mention d'un montant admis en déduction de la créance de la venderesse, sans référence explicite aux loyers ni indication de leur montant, ne permettait pas objectivement de conclure à une attribution exclusive de ces revenus. L'absence d'état des charges conforme aux exigences formelles de l'article 60 alinéa 3 OAOF et de l'article 125 ORFI durant la décennie séparant l'homologation de la vente rendait la contestation toujours possible lors du dépôt du tableau de distribution de 2004.

Toutefois, les constatations factuelles de l'arrêt attaqué ne permettent pas de déterminer quels montants de loyers ont été effectivement encaissés après l'homologation du concordat, ni sur quelle base ils auraient été distribués. Le Tribunal fédéral ne pouvant statuer sur ces éléments manquants, la cause est renvoyée à la Cour de justice du canton de Genève pour établir les faits relatifs aux loyers perçus par l'office des poursuites et les liquidateurs, vérifier la validité des distributions antérieures et modifier les états des charges en conséquence.

Regeste

Nachlassvertrag mit Vermögensabtretung; Anfechtung des Kollokationsplanes; Erstreckung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinse (Art. 806 ZGB). Wie beim Konkurs nimmt der Gläubiger, der sich (als Faustpfandgläubiger) im Besitze eines Eigentümerschuldbriefs befindet, auch beim Nachlassvertrag mit Vermögensabtretung - anstelle des nicht existierenden Grundpfandgläubigers - direkt an der Verteilung des Nachlassvermögens sowie der Miet- und Pachtzinse (Art. 806 Abs. 1 ZGB) teil (E. 4). Da letztere ab Bestätigung des Nachlassvertrags bis zur Verwertung von der Pfandhaft erfasst werden, bedarf es weder einer vorgängigen Grundpfandbetreibung noch eines ausdrücklichen Begehrens um Erstreckung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinse (E. 5). Enthält das Lastenverzeichnis eines Grundstücks keine eindeutige Verfügung zum Umfang der Pfandhaft, was nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen ist, kann es noch im Zeitpunkt der Auflegung der Verteilungsliste angefochten werden. Zulassung der Anfechtung wegen Fehlens genauer Angaben zu den seit der Bestätigung des Nachlassvertrags eingenommenen Mietzinsen und zu deren Verteilung (E. 6). Regeste Concordat par abandon d'actif; contestation de l'état de collocation; extension du gage aux loyers et fermages (art. 806 CC). Dans la procédure de réalisation du concordat par abandon d'actif, comme dans celle de la faillite, le créancier nanti d'une cédule hypothécaire au porteur du propriétaire (créancier gagiste mobilier) participe directement - à la place du créancier gagiste immobilier, qui n'existe pas - à la distribution des deniers ainsi qu'aux loyers et fermages selon l'art. 806 al. 1 CC (consid. 4). Ceux-ci faisant partie de l'assiette du gage à compter de l'homologation du concordat jusqu'au moment de la réalisation, ni une poursuite en réalisation de gage immobilier préalable ni une requête expresse d'extension du gage aux loyers et fermages ne sont nécessaires (consid. 5). Lorsque l'état des charges d'un immeuble ne contient pas de décision non équivoque sur l'assiette du droit de gage, ce qui s'examine de manière objective, il peut encore être attaqué lors du dépôt du tableau de distribution. Contestation admise en l'espèce faute d'indications précises sur les loyers encaissés à partir de l'homologation du concordat et leur répartition (consid. 6). Regesto Concordato con abbandono dell'attivo; contestazione dello stato di riparto; estensione del pegno alle pigioni e ai fitti (art. 806 CC). Nella procedura di realizzazione del concordato con abbandono dell'attivo, come in quella del fallimento, il creditore garantito da una cartella ipotecaria al portatore del proprietario (creditore al beneficio di un pegno manuale) partecipa direttamente - al posto del creditore ipotecario che non esiste - sia alla ripartizione che alle pigioni e ai fitti secondo l'art. 806 cpv. 1 CC (consid. 4). Poiché quest'ultimi sono inclusi nel diritto di pegno dall'omologazione del concordato fino alla realizzazione, non sono necessarie né una preliminare esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare né un'espressa richiesta di estensione del pegno alle pigioni e ai fitti (consid. 5). Se l'elenco degli oneri che gravano un fondo non contiene una decisione univoca sull'estensione del diritto di pegno, questione che si esamina in modo oggettivo, tale elenco può ancora essere contestato quando viene depositato lo stato di riparto. Contestazione ammessa in concreto per l'assenza di indicazioni precise sulle pigioni incassate a partire dall'omologazione del concordato e sulla loro ripartizione (consid. 6).