Acquisition immeuble étranger: charge hôtelière implicite persistante, preuve motifs impérieurs insuffisante, renvoi (art. 14 LFAIE)

Normes déterminantes

Art. 9 Cst Art. 7 BewG Art. 7 LFAIE Art. 14 LFAIE

Résumé

Des ressortissants britanniques domiciliés en Angleterre demandent l'autorisation d'acquérir personnellement un immeuble situé dans le canton de Vaud, propriété d'une société immobilière en liquidation dont ils sont les ayants droit économiques. Cet immeuble, initialement acquis en 1971 par ladite société via une autorisation fondée sur son exploitation comme hôtel-restaurant, est utilisé comme logement de vacances familial depuis 1983 suite à la fermeture de l'hôtel et à des transformations autorisées par la commune. Les requérants invoquent l'exception prévue à l'article 7 lettre i de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) pour être dispensés d'autorisation lors de la liquidation de la société. L'Office fédéral de la justice s'y oppose en soutenant que l'autorisation de 1971 comportait une charge obligeant à maintenir l'affectation hôtelière, laquelle n'aurait jamais été révoquée valablement malgré le changement d'usage toléré de fait par les autorités communales.

Le Tribunal fédéral admet le recours de l'Office fédéral de la justice, annule la décision attaquée et renvoie la cause à la Commission foncière pour complément d'instruction et nouvelle décision.

La Cour constate que l'autorisation accordée en 1971 à la société A. SA pour acquérir l'immeuble était implicitement assortie d'une charge obligeant à affecter durablement celui-ci à une exploitation hôtelière, conformément au but indiqué dans la demande d'autorisation. Cette charge existe indépendamment de toute mention expresse dans la décision ou au registre foncier et s'est transmise aux héritiers successifs, y compris après l'entrée en vigueur de l'article 2 alinéa 2 lettre a LFAIE. Par conséquent, les conditions de l'article 7 lettre i LFAIE ne sont pas remplies car les parts sociales n'ont pas été acquises conformément aux dispositions légales en vigueur, l'immeuble étant grevé d'une obligation d'affectation commerciale non respectée.

S'agissant de la révocation éventuelle de cette charge pour motifs impérieux au sens de l'article 14 alinéa 4 LFAIE, le dossier est incomplet. Les requérants n'ont produit aucun élément comptable suffisant démontrant que l'exploitation hôtelière était devenue impossible ou insupportable dès 1978. Le simple bilan déficitaire de 1979 ne prouve pas l'impossibilité de rentabilisation, d'autant qu'un rapport d'experts de 1972 prévoyait déjà des pertes initiales. De plus, aucune démarche concrète n'a été entreprise auprès de la commune pour obtenir des plans d'agrandissement pourtant sollicités. La responsabilité de cette carence probatoire incombe aux propriétaires économiques qui ont laissé l'immeuble inoccupé pendant des années sans agir.

L'invocation du principe de la bonne foi (article 9 Cst.) est rejetée. Bien que la commune ait délivré des permis de construire et d'habiter pour transformer l'hôtel en logement de vacances dès 1983, elle n'était pas compétente en matière d'acquisition immobilière par des étrangers. Seule la Commission foncière pouvait engager sa confiance, or celle-ci n'a jamais adopté de comportement ambigu ni promis quoi que ce soit concernant le maintien de l'affectation hôtelière. Les requérants savaient ou devaient savoir que la commune ne pouvait valider un changement d'affectation contraire à la LFAIE.

Enfin, la prétendue prescription de l'action en révocation est écartée. La nature même de la charge visant à assurer la pérennité des motifs de l'autorisation implique que sa révocation pour inexécution n'est pas soumise à prescription. Quant aux actions civiles ou pénales, elles relèvent du juge civil et ne lient pas le juge administratif statuant sur la légalité de l'autorisation.

Regeste

Art. 2 Abs. 2 lit. a, Art. 7 lit. i und Art. 14 BewG; Gesuch um Bewilligung, von einer Immobiliengesellschaft das Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, die als Hotelbetrieb dienen soll, aber seit Jahren als Ferienwohnung genutzt wird; Ausnahme von der Bewilligungspflicht; Widerruf von Auflagen; Grundsätze des Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit; Verjährung. Abkommen über die Freizügigkeit der Personen: Regelung des Erwerbs einer Ferienwohnung (E. 2). Entstehungsgeschichte der in Art. 7 lit. i BewG vorgesehenen Ausnahme von der Bewilligungspflicht (E. 3). Begriff der Auflage und Bedingung im Sinne von Art. 14 BewG (E. 4.1 - 4.4). Dass eine Bedingung besteht, muss sich klar aus der betreffenden Bewilligung ergeben; die Auflage hingegen, die Liegenschaft dauerhaft zu dem im Bewilligungsgesuch angegebenen Zweck zu betreiben, besteht unabhängig davon, ob sie in der Bewilligungsverfügung oder im Grundbuch ausdrücklich erwähnt wird (E. 4.6 und 4.7); das gilt auch nach dem Inkrafttreten von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG (E. 5.3). Voraussetzungen für den Widerruf einer Auflage (E. 6). Prüfung der Grundsätze des Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit (E. 7). Unverjährbarkeit des Widerrufs der Bewilligung, wenn eine Auflage nicht eingehalten wird (Art. 25 Abs. 1 BewG) (E. 8). Regeste Art. 2 al. 2 let. a, art. 7 let. i et art. 14 LFAIE; demande en vue d'acquérir d'une société immobilière la propriété d'un immeuble devant être utilisé comme hôtel, mais servant depuis des années de logement de vacances; exception au régime de l'autorisation; révocation de la charge; principes de la bonne foi et de la proportionnalité; prescription. Régime de l'accord de libre circulation des personnes en matière d'acquisition d'un logement de vacances (consid. 2). Genèse de l'exception au régime de l'autorisation prévue à l'art. 7 let. i LFAIE (consid. 3). Notion de charge et de condition au sens de l'art. 14 LFAIE (consid. 4.1 - 4.4). L'existence d'une condition ne peut être admise que si elle ressort clairement de l'autorisation qu'elle concerne; en revanche, la charge d'affecter durablement l'immeuble conformément au but indiqué dans la demande d'autorisation existe indépendamment d'une mention expresse dans la décision d'autorisation ou au registre foncier (consid. 4.6 et 4.7), et cela même après l'entrée en vigueur de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE (consid. 5.3). Conditions mises à la révocation d'une charge (consid. 6). Examen au cas particulier des principes de la bonne foi et de la proportionnalité (consid. 7). Caractère imprescriptible de la révocation de l'autorisation en raison de l'inobservation d'une charge (art. 25 al. 1 LFAIE) (consid. 8). Regesto Art. 2 cpv. 2 lett. a, art. 7 lett. i e art. 14 LAFE; domanda per poter acquistare da una società immobiliare la proprietà di un immobile da adibire ad albergo ma da anni utilizzato come abitazione di vacanza; eccezione all'obbligo dell'autorizzazione; revoca dell'onere; principi della buona fede e della proporzionalità; prescrizione. Accordo sulla libera circolazione delle persone riguardo all'acquisto di un'abitazione di vacanze (consid. 2). Genesi dell'eccezione all'obbligo dell'autorizzazione di cui all'art. 7 lett. i LAFE (consid. 3). Nozione di condizione e di onere ai sensi dell'art. 14 LAFE (consid. 4.1-4.4). L'esistenza di una condizione può essere ammessa solo se risulta chiaramente dall'autorizzazione; l'onere di destinare durevolmente l'immobile conformemente allo scopo menzionato nella domanda di autorizzazione sussiste invece indipendentemente da un'esplicita menzione nella decisione di autorizzazione o nel registro fondiario (consid. 4.6 e 4.7), e ciò anche dopo l'entrata in vigore dell'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE (consid. 5.3). Condizioni alle quali può essere revocato un onere (consid. 6). Esame in concreto dei principi della buona fede e della proporzionalità (consid. 7). Carattere imprescrittibile della revoca dell'autorizzazione in caso d'inosservanza di un onere (art. 25 cpv. 1 LAFE) (consid. 8).

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