Propriétaires du fonds servant contestent la transformation d'une servitude de passage agricole en servitude d'accès urbain : inscription trop sommaire et usage historique déterminent la nature fonctionnelle (art. 738 al. 2 CC)

Normes déterminantes

Art. 8 CC Art. 738 CC Art. 942 CC Art. 948 CC Art. 973 CC Art. 35 aORF

Résumé

Une hoirie propriétaire d’un fonds servant (art. 1'404) a saisi le Tribunal fédéral contre un arrêt cantonal qui avait constaté que la servitude de passage inscrite au registre foncier au profit d’un fonds dominant (art. 371) était exclusivement destinée à l’exploitation agricole et ne permettait pas la création d’une route d’accès à un nouveau quartier d’habitation. Les propriétaires du fonds servant soutenaient que l’inscription « Passage selon plan » était suffisamment claire pour autoriser tout usage, y compris urbain, et qu’aucune restriction fonctionnelle n’avait été expressément prévue. Le Tribunal fédéral devait statuer sur la recevabilité du recours et, au fond, sur la nature et l’étendue de la servitude de passage.

Le Tribunal fédéral rejette le recours en matière civile des recourants. Il constate d’abord que le recours est recevable au regard des conditions de valeur litigieuse et de voie de droit, mais qu’il est irrecevable dans sa branche constitutionnelle subsidiaire.

Au fond, le Tribunal fédéral confirme l’interprétation de la cour cantonale selon laquelle la servitude de passage grevant l’art. 1'404 au profit de l’art. 371 est une servitude agricole. Cette conclusion repose sur plusieurs faits décisifs : l’inscription au registre foncier, datant de 1931 et libellée simplement « Passage », est trop sommaire pour déterminer clairement le contenu de la servitude (art. 738 al. 1 CC); aucun acte constitutif n’existe au registre foncier (art. 948 al. 2 CC et art. 942 al. 2 CC); la servitude a été exercée exclusivement à des fins agricoles pendant des décennies, ce qui permet, conformément à l’art. 738 al. 2 CC, d’en déduire son but raisonnable au moment de sa constitution ; enfin, la « mise à jour » de 2006, qui a ajouté la mention « selon plan », ne modifiait que l’assiette de la servitude, sans toucher à sa nature fonctionnelle, comme l’atteste le libellé du verbal de division qui parle explicitement de « mise à jour des servitudes existantes » (art. 738 al. 2 CC). Le Tribunal fédéral souligne que les époux H.________, acquéreurs du fonds servant en 2007 sans consulter le registre foncier, auraient pu objectivement comprendre, s’ils s’y étaient référés, que la servitude était limitée à l’usage agricole (art. 8 CC). Il ajoute que toute extension de la servitude pour répondre à de nouveaux besoins liés à un changement d’affectation du fonds dominant violerait l’art. 739 CC.

Les frais judiciaires, fixés à 5'000 francs, sont mis à la charge des recourants solidairement (art. 66 al. 1 LTF). La décision est notable car elle réaffirme avec rigueur l’ordre hiérarchique d’interprétation des servitudes prévu à l’art. 738 CC, en particulier le rôle déterminant de l’usage paisible et prolongé lorsqu’aucun titre constitutif n’est disponible, et confirme que la simple précision de l’assiette ne transforme pas une servitude fonctionnellement limitée.

Regeste

servitude de passage ; action confessoire et en rectification du registre foncier | Droits réels

Décisions apparentées

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