Débiteur demande une nouvelle expertise pour deux appartements soumis à un contrôle étatique des prix: la Chambre de surveillance genevoise ignore la restriction légale cantonale et commet un excès de pouvoir (art. 5 al. 3 LGZD)

Normes déterminantes

Art. 72 LTF Art. 75 LTF Art. 5 LGZD Art. 9 ORFI Art. 97 LP Art. 126 LP Art. 134 LP

Résumé

Un débiteur poursuivi en saisie a demandé une nouvelle expertise concernant deux appartements en propriété par étages qu’il possède dans la commune d’U.________, estimés initialement à 1'250'000 fr. et 1'500'000 fr. par un expert mandaté par l’Office des poursuites de Genève. Il a fait valoir que ces valeurs étaient trop basses, notamment parce qu’elles ne tenaient pas suffisamment compte de certaines caractéristiques (parkings, jardin d’hiver, local à vélos) et du cadre réglementaire cantonal. Un second expert a établi des valeurs plus élevées — 1'930'000 fr. et 2'315'000 fr. — en supposant un « prix de transaction libre », c’est-à-dire sans application du contrôle étatique des prix prévu par la loi genevoise sur les zones de développement (LGZD). La Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève a retenu ces nouvelles estimations et mis les frais de l’expertise à la charge du débiteur. Ce dernier a formé un recours au Tribunal fédéral, demandant soit la révision des valeurs vers 2'050'000 fr. et 2'635'000 fr., soit le renvoi de l’affaire pour que la cour cantonale tienne compte de servitudes supplémentaires.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate d’abord que le recours est recevable : il a été déposé à temps contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale en matière de poursuite pour dettes, et le débiteur a qualité pour recourir. Ensuite, le Tribunal fédéral précise que l’estimation immobilière dans le cadre d’une réalisation forcée doit intégrer toutes les normes de droit public cantonal susceptibles d’influencer la valeur vénale, y compris les restrictions d’usage ou de prix telles que celles prévues à l’article 5 alinéa 3 de la loi genevoise sur les zones de développement (LGZD), qui impose un contrôle étatique des prix pendant dix ans. Cette obligation découle du principe selon lequel l’estimation doit refléter le produit prévisible de la vente, ce qui implique de tenir compte de toutes les contraintes légales affectant le marché réel du bien. Le Tribunal fédéral relève que la Chambre de surveillance a commis un excès de pouvoir en rejetant la première expertise — qui avait appliqué le prix au m² conforme au contrôle étatique (5'335 fr./m²) et inclus la valeur des parkings — au profit de la seconde, qui avait exclu toute restriction de la LGZD sous prétexte d’un « prix libre » lors de la vente aux enchères. Or, cette interprétation est erronée : le contrôle des prix s’applique à la valeur d’estimation elle-même, car il conditionne la valeur vénale réelle du bien sur le marché, indépendamment de la personne de l’adjudicataire. Enfin, le Tribunal fédéral note que les conclusions du recourant sont infondées, car même une troisième expertise tiendrait compte des parkings déjà valorisés dans la première estimation, rendant impossible d’atteindre les montants demandés. Les frais judiciaires de 4'000 fr. sont mis à la charge du recourant conformément à l’article 66 alinéa 1 de la loi sur la procédure civile fédérale (LTF). Cette décision confirme que les restrictions de droit public cantonal, notamment les mécanismes de contrôle des prix immobiliers, font partie intégrante de l’évaluation vénale dans les procédures de réalisation forcée, et qu’une autorité de surveillance commet un excès de pouvoir lorsqu’elle les ignore délibérément.

Regeste

demande de nouvelle expertise (poursuite par voie de saisie) | Droit des poursuites et faillites

Décisions apparentées

• Débiteur conteste la valeur d’estimation de ses appartements en PPE soumis à un contrôle étatique des prix: l’office des poursuites doit intégrer les restrictions cantonales dans l’estimation (art. 97 al. 1 LP et art. 9 ORFI)BGer · BGE 143 III 532 · 27.10.2017