Débiteur conteste la valeur d’estimation de ses appartements en PPE soumis à un contrôle étatique des prix: l’office des poursuites doit intégrer les restrictions cantonales dans l’estimation (art. 97 al. 1 LP et art. 9 ORFI)

Normes déterminantes

Art. 5 LGZD Art. 9 ORFI Art. 97 LP Art. 134 LP Art. 9 VZG

Résumé

Un débiteur a fait l’objet d’une procédure de poursuite pour dettes concernant deux appartements en propriété par étages situés dans la commune de U. L’Office des poursuites de Genève a mandaté un expert pour estimer leur valeur de réalisation, en tenant compte d’un contrôle étatique des prix prévu par la loi genevoise sur les zones de développement. Le débiteur a contesté ces estimations comme trop basses et demandé une nouvelle expertise, qui a abouti à des valeurs nettement plus élevées. La Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève a suivi cette seconde estimation. Le débiteur a formé un recours devant le Tribunal fédéral, arguant que l’office des poursuites aurait dû ignorer les effets du contrôle cantonal des prix lors de l’estimation initiale.

Le Tribunal fédéral a rejeté le recours du débiteur. Il a jugé que l’office des poursuites, ou l’expert qu’il mandate, doit intégrer dans l’estimation de la valeur vénale présumée tous les critères susceptibles d’influencer le prix d’adjudication, y compris les normes de droit public cantonal définissant les possibilités d’utilisation du bien-fonds, telles que les restrictions liées au contrôle étatique des prix. En l’espèce, l’article 5 alinéa 3 de la loi genevoise sur les zones de développement (LGZD) impose un contrôle des prix pendant dix ans après l’entrée en vigueur moyenne, ce qui affecte directement la valeur marchande des appartements. Ce contrôle ne bloque pas l’exécution forcée, car l’article 134 de la loi sur la poursuite (LP) exige que la vente soit organisée de la manière la plus avantageuse pour les créanciers et le débiteur, sans que l’office puisse y renoncer pour des motifs étrangers au droit de la poursuite; toutefois, il conditionne la valeur estimée, car l’estimation vise à déterminer le produit prévisible de la vente, non le montant maximal théorique. L’article 9 alinéa 1 de l’ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) exige que l’estimation reflète la valeur vénale présumée, ce qui implique nécessairement la prise en compte des contraintes légales réelles pesant sur le bien. Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé que les restrictions cantonales font partie intégrante des paramètres d’estimation, comme il l’avait déjà admis dans des arrêts antérieurs portant sur d’autres réglementations publiques locales. Les frais de la nouvelle expertise ont été mis à la charge du débiteur. Cette décision précise le champ d’application des normes cantonales dans le cadre de l’estimation immobilière en procédure de poursuite, en affirmant que leur effet sur la valeur marchande est pertinent même si elles ne bloquent pas la procédure elle-même.

Regeste

Art. 97 Abs. 1 SchKG und Art. 9 VZG; Liegenschaftsschätzung. Relevante Kriterien zur Schätzung des vermutlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft, vorliegend die Bestimmungen des kantonalen öffentlichen Rechts, welche die Schätzung beeinflussen (E. 2). Regeste Art. 97 al. 1 LP et art. 9 ORFI; estimation d'un immeuble. Critères à prendre en considération pour estimer la valeur vénale présumée d'un immeuble, en l'occurrence les normes du droit public cantonal qui influent sur l'estimation (consid. 2). Regesto Art. 97 cpv. 1 LEF e art. 9 RFF; stima di un fondo. Criteri da prendere in considerazione per stimare il valore venale presumibile di un fondo, nella fattispecie le norme di diritto pubblico cantonale che influiscono sulla stima (consid. 2).

Décisions apparentées

• Débiteur demande une nouvelle expertise pour deux appartements soumis à un contrôle étatique des prix: la Chambre de surveillance genevoise ignore la restriction légale cantonale et commet un excès de pouvoir (art. 5 al. 3 LGZD)BGer · 5A 200/2017 · 27.10.2017