Wohnbaugenossenschaft will Gründersiedlung Friesenberg abbrechen und verdichten: Denkmalschutz überwiegt Interesse an innerer Verdichtung und günstigem Wohnraum (§§ 205 und 207 PBG/ZH)

Tragende Normen

Art. 41 BV Art. 108 BV Art. 205 PBG/ZH Art. 207 PBG/ZH Art. 1 RPG Art. 3 RPG Art. 8a RPG

Zusammenfassung

Die Genossenschaft A., eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft, besitzt die historische Gründersiedlung Friesenberg in Zürich und plant deren Abriss zugunsten einer verdichteten Neubebauung mit zusätzlichen Wohnungen. Die Stadt Zürich beschloss, die ersten beiden Bauetappen nicht unter Denkmalschutz zu stellen und aus dem Inventar zu entlassen. Der Zürcher Heimatschutz rekurrierte dagegen; das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hob den Entscheid der Stadt auf und wies die Sache zurück. Gegen dieses Urteil erhoben sowohl die Stadt Zürich als auch die Genossenschaft A. Beschwerde beim Bundesgericht. Streitpunkt war, ob die Gründersiedlung unter Denkmalschutz gestellt werden muss oder ob öffentliche Interessen an innerer Verdichtung und günstigem Wohnraum den Abriss rechtfertigen.

Das Bundesgericht wies die Beschwerden der Stadt Zürich und der Genossenschaft A. ab und bestätigte damit die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die Gründersiedlung Friesenberg unter Denkmalschutz zu stellen. Es stellte fest, dass die beiden ersten Bauetappen 'Pappelstrasse' und 'Schweighof Nord' bauhistorisch bedeutsam sind und eine grosse, über Zürich hinausreichende architektur- und sozialgeschichtliche Bedeutung besitzen. Das sehr erhebliche öffentliche Interesse am Erhalt dieser Gründersiedlung überwiegt das Interesse an innerer Verdichtung, weil der Erhalt historischer Bausubstanz fast immer den Verzicht auf maximale Bodenausnutzung erfordert und in Zürich andere Verdichtungsmöglichkeiten bestehen, die nicht in einem derart ausgeprägten Konflikt mit dem Denkmalschutz stehen. Die von den Beschwerdeführerinnen geltend gemachten Sanierungskosten betreffen überwiegend angestauten Renovationsbedarf, sodass die zu erwartende deutliche Erhöhung des Mietzinses kein taugliches Argument für den Abriss darstellt. Ökologische Überlegungen sowie das Anliegen, günstigen Wohnraum zu schaffen, haben im vorliegenden Fall keine ausschlaggebende Bedeutung, da ihre konkreten Auswirkungen unklar sind. Die Vorinstanz hat die Interessenabwägung sachgerecht vorgenommen und den Gehörsanspruch der Beschwerdeführerinnen nicht verletzt. Die Beschwerden wurden daher im Wesentlichen abgewiesen. Das Bundesgericht reduzierte jedoch die Gerichtsgebühren des Verwaltungsgerichts und des Baurekursgerichts jeweils auf Fr. 10'000.–. Diese Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klare Kriterien für die Abwägung zwischen Denkmalschutz und raumplanerischen Zielen wie innerer Verdichtung und Wohnraumversorgung aufstellt und betont, dass rein finanzielle oder ökologische Argumente bei hochrangigen Schutzobjekten nicht ausschlaggebend sein können.

Regeste

§§ 205 und 207 PBG/ZH; Inventarentlassung; Abwägung zwischen Schutzinteressen und entgegenstehenden (öffentlichen) Interessen bei einem denkmalpflegerisch hochrangigen Schutzobjekt. Es ist nicht generell unzulässig, bei der Suche nach Möglichkeiten für eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine bauliche Verdichtung auch den Abbruch denkmalpflegerisch interessanter Objekte in Betracht zu ziehen. Das Anliegen der inneren Verdichtung hängt im vorliegenden Fall stark von der Bedeutung des betroffenen Schutzobjekts ab (E. 9). Es ist ein anerkanntes öffentliches Interesse, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von preisgünstigen Mietwohnungen zu befriedigen. Bei den von den Beschwerdeführerinnen geltend gemachten Sanierungskosten handelt es sich mehrheitlich um angestauten Renovationsbedarf. Rentabilitätsüberlegungen stehen einer Unterschutzstellung vorliegend nicht entgegen. Die deutliche Erhöhung des Mietzinses stellt kein taugliches Argument dar, um den Abriss des Schutzobjekts zu rechtfertigen (E. 10). Insgesamt erweist sich das sehr erhebliche öffentliche Interesse am Erhalt der Gründersiedlung des Friesenbergquartiers und an deren Unterschutzstellung als gewichtiger als das Interesse der inneren Verdichtung. Ökologischen Überlegungen sowie dem Anliegen, günstigen Wohnraum zu schaffen, kommt vorliegend keine ausschlaggebende Bedeutung zu, da die Auswirkungen dieser Aspekte nicht klar sind (E. 12). Regeste §§ 205 et 207 PBG/ZH; retrait de l'inventaire; mise en balance des intérêts à la protection et des intérêts (publics) opposés dans le cadre de la préservation de constructions à haute valeur patrimoniale. Lors de la recherche de possibilités de densification et de développement de l'urbanisation à l'intérieur du milieu bâti, il n'est pas d'emblée exclu d'envisager la démolition de constructions intéressantes sous l'angle de la préservation du patrimoine. Dans le cas d'espèce, le projet de mettre en oeuvre la densification du milieu bâti dépend fortement de l'importance à accorder aux constructions protégées concernées (consid. 9). Il existe un intérêt public à satisfaire le besoin de la population de disposer d'une offre suffisante en matière de logements à loyer abordable. Les coûts d'assainissement que font valoir dans ce contexte les recourantes se rapportent toutefois majoritairement à un besoin de rénovation qui s'était accru au fil du temps. Ces considérations de rentabilité ne s'opposent pas en l'espèce au maintien des constructions protégées. L'augmentation significative des loyers ne constitue pas un argument propre à justifier la démolition de ces constructions (consid. 10). Dans l'ensemble, il existe un intérêt public très important à la préservation des premières habitations du quartier du Friesenberg et à leur protection, qui doit être privilégié par rapport à l'intérêt d'une densification du milieu bâti. Les considérations écologiques ainsi que la nécessité de créer des espaces de vie abordables, ne sont pas en l'occurrence d'une importance décisive, compte tenu de l'absence de clarté des effets escomptés quant à ces aspects (consid. 12). Regesto §§ 205 e 207 PBG/ZH; stralcio dall'inventario; ponderazione tra gli interessi di protezione e gli interessi (pubblici) contrapposti nel caso di un oggetto altamente degno di protezione sotto il profilo della tutela dei monumenti. Nell'ambito della ricerca di possibilità per uno sviluppo centripeto degli insediamenti e per una densificazione, non è generalmente inammissibile prendere in considerazione anche la demolizione di oggetti interessanti sotto il profilo della protezione dei monumenti. Nella fattispecie, l'esigenza della densificazione della superficie insediativa dipende fortemente dall'importanza attribuita al bene protetto interessato (consid. 9). Esiste un interesse pubblico riconosciuto a soddisfare il bisogno della popolazione di disporre di un'offerta sufficiente di alloggi a pigione moderata. I costi di risanamento fatti valere dalle ricorrenti sono prevalentemente riconducibili a necessità di rinnovamento accumulatesi nel tempo. Considerazioni relative alla redditività non si oppongono in concreto al mantenimento della protezione. Il sensibile aumento della pigione non costituisce un argomento idoneo a giustificare la demolizione del bene protetto (consid. 10). Nel complesso, l'interesse pubblico molto rilevante al mantenimento dell'insediamento fondativo del quartiere di Friesenberg e alla sua protezione risulta superiore all'interesse alla densificazione della zona edificabile. Le considerazioni ecologiche, come pure l'esigenza di realizzare spazi abitativi convenienti, non rivestono nella fattispecie un'importanza decisiva, considerata la mancanza di chiarezza riguardo agli effetti di questi aspetti (consid. 12).

Verwandte Entscheide

• SBB erhält Plangenehmigung für provisorische 132-kV-Kabelleitung Schweikrüti–Kilchberg trotz Einwänden von Grundeigentümern gegen Wald-, Gewässer- und Strahlenschutz (Art. 18 Abs. 1 EBG)BVGer · A-3828/2020 · 17.06.2021
• Kanton Bern setzt Ziel-Medianwert von 70 Prozent des Verkehrswerts für amtliche Werte fest: Bundesgericht hebt Regelung auf, weil sie gegen Art. 14 StHG verstösstBGer · BGE 148 I 210 · 09.03.2020
• Zweitwohnungsbau in Gemeinde mit >20% Anteil: Verfassungsartikel sofort anwendbar, Baubewilligung aufgehoben (Art. 75b BV)BGer · BGE 139 II 243 · 22.05.2013