Apparthotel-Bewirtschafterin verlangt neue Mietverträge: Behörde darf bei Unwirtschaftlichkeit Vertragsanpassung unter Widerrufandrohung vorgeben (Art. 10 lit. b, 14, 25 BewG)

Tragende Normen

Art. 10 BewG Art. 14 BewG Art. 25 BewG Art. 11 BewV Art. 114 OG

Zusammenfassung

Die X. AG erwarb das Sonderrecht an Restaurations- und Hotelbetriebsräumen sowie fünf Wohnungen eines Apparthotels in Graubünden, ohne die bestehenden Mietverträge mit den Stockwerkeigentümern zu übernehmen. Die ursprünglichen Verträge sahen eine Miete von 43 % des Logementpreises vor und enthielten eine Klausel über die Zustimmungspflicht des Grundbuchinspektorats für Änderungen. Da die X. AG die Mietzahlungen einstellte, kündigten die meisten Eigentümer die Verträge. Die X. AG beantragte beim Grundbuchinspektorat, die Eigentümer zur Annahme neuer, wirtschaftlich tragbarer Mietverträge gemäss einem Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit zu mahnen. Das Grundbuchinspektorat wies den Antrag auf inhaltliche Vorgabe ab und verwies auf den Zivilrichter, mahnte aber beide Parteien zur Einhaltung der bestehenden Pflichten. Das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Entscheid. Die X. AG erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht und begehrte die Aufhebung des Entscheids sowie die Ermahnung der Eigentümer zum Abschluss neuer Verträge unter Androhung des Bewilligungswiderrufs.

Das Bundesgericht hebt den angefochtenen Entscheid auf und weist die Sache an das Grundbuchinspektorat zurück, da die Vorinstanz die Frage der wirtschaftlichen Tragbarkeit der bisherigen Mietverträge nicht abschliessend geprüft hat.

Das Gericht stellt fest, dass die Bewirtschaftungspflicht nach Art. 10 lit. b BewG eine dauerhafte öffentlichrechtliche Auflage darstellt, die durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht wegbedungen werden kann. Erweist sich, dass mit den ursprünglichen Vertragskonditionen ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist, kann die Aufrechterhaltung der Bewilligung öffentlichrechtlich von einer Anpassung dieser Bedingungen abhängig gemacht werden. Dies ergibt sich aus Art. 14 Abs. 1 und Abs. 4 BewG sowie Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g BewV. Zwar können Verwaltungsbehörden keinen privatrechtlichen Vertrag hoheitlich in Kraft setzen, doch dient der Zustimmungsvorbehalt für Mietvertragsänderungen der dauerhaften Sicherung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Gemäss Art. 25 BewG kann die Behörde daher die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs ermahnen, bestimmte inhaltlich festgelegte Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren, wenn dies zur Erfüllung der Bewirtschaftungspflicht erforderlich ist.

Im konkreten Fall erscheint es aufgrund des SGH-Gutachtens und der wiederholten Zahlungsunfähigkeit der Rechtsvorgängerinnen glaubhaft, dass die bisherigen Konditionen (43 % Mietanteil, grosszügige Eigenbelegung) unwirtschaftlich sind. Da die Vorinstanzen diese Frage jedoch nicht vertieft prüften und die Beschwerdegegner das Gutachten bestreiten, kann das Bundesgericht keine direkte Ermahnung aussprechen. Vielmehr muss das Grundbuchinspektorat unter Gewährung des rechtlichen Gehörs prüfen, ob eine Anpassung erforderlich und den Eigentümern zumutbar ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Apparthotel-Erwerber das wirtschaftliche Risiko der Bewirtschaftungspflicht tragen, jedoch kein Verlust oder Substanzverlust des Eigentums entstehen darf. Ist eine Anpassung unzumutbar, wäre die Bewirtschaftungspflicht nach Art. 14 Abs. 4 BewG aufzuheben. Die Rückweisung erfolgt gestützt auf Art. 114 Abs. 2 OG.

Regeste

Art. 10 lit. b, 14 und 25 BewG; Verhältnis zwischen den öffentlichrechtlichen Auflagen einer Bewilligung und dem privatrechtlichen Bewirtschaftungs- bzw. Mietverhältnis bei einem Apparthotel. Erweist sich, dass mit den ursprünglichen (grundsätzlich privatrechtlichen) Vertragskonditionen zwischen dem Bewirtschafter und den Wohnungseigentümern ein wirtschaftlich tragbarer Hotelbetrieb nicht möglich ist, kann die Aufrechterhaltung der Bewilligung (öffentlichrechtlich) von einer Anpassung dieser Vertragsbedingungen abhängig gemacht werden. Die Bewilligungsbehörden haben somit die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte inhaltlich festgelegte Änderungen der Bewirtschaftungs- oder Mietverträge zu akzeptieren (E. 2).

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