Widerruf Bewirtschaftungsauflage Apparthotel wegen unzumutbarer Mietkonditionen für Eigentümer (Art. 14 Abs. 4 BewG)

Tragende Normen

Art. 14 BewG Art. 11 BewV Art. 105 OG

Zusammenfassung

Die Y. AG als Betreiberin eines Apparthotels in Graubünden begehrt die Aufhebung der Bewirtschaftungsauflagen gegenüber den Stockwerkeigentümern sowie eine Entschädigung für den Widerruf dieser Auflagen. Die ursprünglichen Verträge verpflichteten die Eigentümer, ihre Wohnungen mindestens sechs Monate jährlich zur hotelmässigen Vermietung bereitzustellen und sahen eine Beteiligung von 43 % des reinen Logementpreises vor. Nach Übernahme des Hotelbetriebs durch die Y. AG wurden die Konditionen auf Empfehlung einer Expertengruppe massiv geändert: Die Mietbeteiligung wurde auf 16 % des Bruttoergebnisses gesenkt und die Selbstnutzungsmöglichkeiten der Eigentümer stark eingeschränkt. Das Grundbuchinspektorat hob die Auflagen daraufhin auf, da die neuen Bedingungen für die Eigentümer unzumutbar seien. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde der Y. AG gegen diesen Widerruf und die Abweisung der Entschädigungsforderung ab.

Das Bundesgericht weist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Y. AG ab. Der Widerruf der Bewirtschaftungsauflage gemäss Art. 14 Abs. 4 BewG ist aus zwingenden Gründen gerechtfertigt, wenn die zur Sicherung eines wirtschaftlich tragbaren Hotelbetriebs notwendigen Vertragsänderungen für die Wohnungseigentümer unzumutbar sind. Dies ist hier der Fall, da die neue Regelung ein klares Missverhältnis zwischen Einnahmen und Kosten schafft.

Zwar soll die Mietbeteiligung nach dem Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) von bisher 43 % des Nettoertrags auf 16 % des Bruttoergebnisses reduziert werden, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Diese Schätzung basiert jedoch auf einem optimistischen Gesamtbeherbergungsertrag von Fr. 780'000.-, während die tatsächlichen Umsätze weit darunter blieben (Fr. 57'211.05 im Geschäftsjahr 2002/2003). Demgegenüber stehen jährliche Kapitalkosten von Fr. 594'000.- und Betriebskosten von Fr. 183'000.-, was auf die halbjährliche Vermietungszeit umgerechnet ca. Fr. 390'000.- ergibt. Selbst unter Annahme der optimistischen Schätzung resultiert ein mehr als dreifacher Kostenüberschuss für die Eigentümer. Zudem werden die Eigentumsrechte durch die Einführung von Nutzungsgebühren für Eigenbelegungen (30 % in der Mittelsaison, 75 % in der Hochsaison) weiter beschnitten. Da die Änderung der Mietverträge somit unzumutbar ist, muss die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 11 Abs. 4 BewV).

Hinsichtlich der geltend gemachten Entschädigung fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage in Art. 14 Abs. 4 BewG. Überdies ist eine Schädigung der Y. AG nicht ersichtlich, da sie die Betriebseinheiten und fünf Wohnungen für insgesamt Fr. 650'000.- erworben hat und nun über auflagenfreie Wohnungen mit gesteigertem Marktwert verfügt. Die Rüge betreffend die Jahresabrechnungen der Verwalterin scheitert daran, dass das Bundesgericht gemäss Art. 105 Abs. 2 OG an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden ist und keine offensichtliche Unrichtigkeit dargetan wurde.

Regeste

Art. 14 Abs. 4 BewG; Apparthotel; Widerruf der Auflage, die Eigentumswohnungen mindestens sechs Monate jährlich für die hotelmässige Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Wenn die Bewilligungsbehörde das Vertragsverhältnis zwischen der Betreibergesellschaft und den vermietungspflichtigen Wohnungseigentümern neu regelt, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen (vgl. BGE 130 II 290 ff.), der geänderte Vertrag den Eigentümern indessen unzumutbar verschlechterte Mietbedingungen auferlegt, rechtfertigt sich ein Widerruf der Bewirtschaftungsauflage aus zwingenden Gründen (E. 2).

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