Conduttore contesta espulsione per mora: pagamento regolare di tre mesi di pigione presuppone consegna dell'immobile, trattenuta non ammessa per difetti preesistenti (art. 258 CO e art. 259g CO)

Norme determinanti

Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 29 Cost Art. 82 CO Art. 258 CO Art. 259g CO Art. 257 CPC

Riassunto

Una società di locazione ha affittato spazi commerciali a una società conduttrice per dieci anni, con inizio il 1° ottobre 2013. La conduttrice ha versato regolarmente la pigione per tre mesi, poi ha interrotto i pagamenti sostenendo che l’immobile non le era stato consegnato correttamente e che presentava difetti impedenti l’avvio dell’attività. La locatrice ha quindi inviato una diffida al pagamento e, in seguito al mancato adempimento, ha richiesto l’espulsione. Il Pretore e poi la Corte d’appello ticinese hanno accolto la domanda di espulsione, ritenendo che la consegna fosse avvenuta e che la trattenuta della pigione non fosse giustificata. La conduttrice ha impugnato dinanzi al Tribunale federale, contestando la motivazione della sentenza e sostenendo che l’obbligo di pagare non era mai sorto per mancata consegna.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso, confermando l’espulsione. Ha ritenuto decisivo che la conduttrice aveva versato regolarmente la pigione per tre mesi e aveva successivamente depositato somme, fatto che, secondo i tribunali cantonali, dimostra la consegna effettiva degli spazi locati alla data concordata (1° ottobre 2013); la ricorrente non ha dimostrato in modo preciso e circostanziato che tale accertamento sia manifestamente inesatto o arbitrario ai sensi dell’art. 105 cpv. 2 LTF. Ha inoltre chiarito che, avendo la conduttrice accettato la cosa locata nonostante i difetti preesistenti e continuando a chiedere l’adempimento del contratto, ai sensi dell’art. 258 CO poteva far valere solo i diritti previsti per difetti sopravvenuti, non la trattenuta della pigione. Quest’ultima non è ammessa neppure in via di compensazione, perché l’art. 259g CO, come lex specialis rispetto all’art. 82 CO, prevede esclusivamente il deposito della pigione in caso di difetti della cosa locata. Poiché la ricorrente non ha contestato la validità della diffida né negato il mancato versamento delle pigioni richieste, i presupposti per la tutela giurisdizionale sommaria ex art. 257 cpv. 1 CPC erano pienamente soddisfatti. Le spese processuali sono state poste a carico della ricorrente, con un’indennità ridotta all’opponente ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 LTF. La decisione conferma la rigorosa applicazione della distinzione tra difetti preesistenti e sopravvenuti nella locazione commerciale e la prevalenza della lex specialis (art. 259g CO) sulla norma generale (art. 82 CO) in materia di trattamento della pigione.

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