Courtier immobilier ayant conclu deux mandats opposés: nullité des contrats et perte du droit au salaire (Art. 415 CO)

Normes déterminantes

Art. 412 CO Art. 415 CO

Résumé

Un courtier immobilier est mandaté par une vendeuse pour négocier la vente de sa villa. Il reçoit ensuite une offre d'achat d'un acquéreur potentiel et conclut parallèlement un second contrat de courtage avec cet acheteur pour représenter ses intérêts lors de la transaction. Le litige porte sur la validité de ces deux contrats successifs et le droit du courtier à percevoir une commission de succès auprès de l'acquéreur.

Le Tribunal fédéral confirme la décision cantonale déclarant nulles les deux conventions de courtage et privant le courtier de tout droit au salaire.

La Cour relève qu'en matière immobilière, la conclusion simultanée ou successive de contrats de courtage de négociation avec le vendeur et l'acheteur crée inévitablement un conflit d'intérêts. En effet, le courtier ne peut défendre efficacement des positions opposées (prix le plus haut pour le vendeur, prix le plus bas pour l'acheteur) sans violer son obligation de fidélité envers l'un des mandants ou agir dans son propre intérêt.

Dans le cas d'espèce, le recourant a dissimulé à la vendeuse une offre concurrente plus élevée (1'900'000 fr.) émanant d'un tiers, tout en incitant celle-ci à baisser son prix net pour augmenter sa propre commission. Simultanément, il a négocié avec l'intimé (l'acheteur) sans lui révéler la baisse de prix obtenue, fixant le prix final à 1'800'000 fr. assorti d'une commission globale de 30'000 fr. Ces agissements constituent une violation caractérisée des règles de la bonne foi et de l'obligation de fidélité prévue par l'art. 412 al. 2 CO renvoyant à l'art. 398 al. 2 CO.

Par conséquent, conformément à l'art. 415 CO in fine, les deux contrats sont frappés de nullité et le courtier perd son droit au salaire découlant des deux conventions.

Regeste

Art. 415 OR; Doppelmäklerei beim Vermittlungsmäklervertrag; Verwirkung des Anspruchs auf Mäklerlohn. Im Immobilienbereich führt die Tatsache, dass ein Mäkler mit dem Verkäufer (bzw. Käufer) einer Liegenschaft einen Vermittlungsmäklervertrag abschliesst, zwangsläufig zu einem Interessenkonflikt, wenn er mit dem Käufer (bzw. Verkäufer) einen zweiten Vermittlungsmäklervertrag abschliesst. Gemäss Art. 415 OR in fine sind beide Mäklerverträge nichtig und der Mäkler verliert seinen Anspruch auf Mäklerlohn aus beiden Verträgen (E. 4.1-4.3). Regeste Art. 415 CO; double courtage de négociation; déchéance du droit au salaire. Dans le domaine immobilier, le fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l'acheteur) d'un bien-fonds entraîne inévitablement un conflit d'intérêts s'il conclut avec l'acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation. Conformément à l'art. 415 in fine CO, les deux contrats de courtage sont nuls et le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux conventions (consid. 4.1-4.3). Regesto Art. 415 CO; doppia mediazione per interposizione; decadenza del diritto alla mercede. Nel settore immobiliare, il fatto che il mediatore concluda un contratto di mediazione per interposizione con il venditore (rispettivamente l'acquirente) di un fondo comporta inevitabilmente un conflitto di interessi se conclude un secondo contratto di mediazione per interposizione con l'acquirente (rispettivamente il venditore). Conformemente all'art. 415 in fine CO, i due contratti di mediazione sono nulli e il mediatore perde il diritto alla mercede derivante dalle due convenzioni (consid. 4.1-4.3).

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