Renonciation à une part de PPE: accroissement automatique aux autres propriétaires sans autorisation LFAIE ni consentement des créanciers (art. 666 al. 1, 964 et 965 CC)

Normes déterminantes

Art. 12 ORF Art. 20 ORF Art. 655 CC Art. 666 CC Art. 964 CC Art. 965 CC Art. 969 CC

Résumé

L'Union de Banques Suisses SA (UBS), propriétaire d'une part de copropriété par étages correspondant à un garage en sous-sol divisé en 72 places de parc dans un immeuble situé à Torgon, adresse au Registre foncier de Monthey une déclaration de déréliction de cette part d'étage no 4103 et requiert l'inscription des autres propriétaires d'étages comme copropriétaires de cette unité. Le conservateur du registre foncier rejette la réquisition le 5 décembre 2000, motif pris qu'il est impossible de se défaire par voie de déréliction d'une parcelle soumise au régime de la copropriété par étages et d'inscrire les propriétaires restants comme copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts. L'UBS recourt contre ce refus mais est déboutée par le Conseil d'Etat du Valais puis par la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan, qui confirme que la déréliction stricte d'une part de PPE est impossible faute d'occupation possible et écarte la construction juridique de l'accroissement automatique en invoquant une ancienne jurisprudence fédérale ainsi que les prescriptions de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). La cour cantonale juge également inéquitable de forcer tous les propriétaires d'étages, y compris ceux ne bénéficiant pas de servitudes d'utilisation, à entrer dans la communauté des copropriétaires ordinaires de l'unité abandonnée.

Le Tribunal fédéral admet le recours de droit administratif de l'UBS, annule l'arrêt cantonal et invite le conservateur du registre foncier de Monthey à procéder conformément aux considérants.

La haute juridiction retient que la déréliction, mode d'extinction absolue de la propriété foncière découlant de l'article 666 alinéa 1 CC, peut porter sur une part de copropriété par étages au sens de l'article 655 alinéa 2 chiffre 4 CC, contrairement à ce qu'affirmait l'autorité cantonale. S'agissant du sort de la part abandonnée, le Tribunal fédéral suit l'opinion doctrinale majoritaire selon laquelle la part d'étage renoncée passe de plein droit en copropriété ordinaire à l'ensemble des autres copropriétaires d'étages, proportionnellement à la valeur de leurs quotes-parts respectives. Cette solution découle de la nature même de la propriété par étages où chaque propriétaire est déjà copropriétaire de l'ensemble de l'immeuble; la renonciation d'un copropriétaire consolide simplement les droits des autres sans créer d'acquisition nouvelle. Par conséquent, l'argument tiré de la LFAIE est sans pertinence car il n'y a pas acquisition d'un droit nouveau nécessitant autorisation, mais seulement un accroissement du droit existant. De même, l'objection concernant l'inéquité envers les propriétaires non titulaires de servitudes est rejetée, ceux-ci pouvant à leur tour demander leur radiation s'ils n'y trouvent aucun intérêt.

Concernant les conditions de radiation au registre foncier, le Tribunal fédéral précise que l'article 964 alinéa 1 CC exige le consentement écrit des tiers auxquels l'inscription confère des droits, mais que cette exigence ne vise pas les bénéficiaires de servitudes ou gages grevant la part abandonnée, car la renonciation n'affecte pas l'existence de la part de copropriété qui subsiste avec ses charges. Les bénéficiaires de ces droits réels n'ont donc pas à consentir à l'acte d'abandon. Quant à la légitimation du requérant, l'article 965 alinéas 1 et 3 CC prévoit que lorsque le titre extinctif résulte de la seule volonté du propriétaire, la réquisition écrite elle-même constitue à la fois le titre et la preuve de son observation des formes requises, sans autre pièce justificative nécessaire. En l'espèce, la déclaration de déréliction adressée par l'UBS, bien que mal intitulée, exprime clairement sa volonté de renoncer sans contrepartie à la propriété et d'en requérir le transfert aux propriétaires restants, ce qui suffit pour que le conservateur procède à la radiation.

Regeste

Art. 666 Abs. 1, Art. 964 und 965 ZGB; Dereliktion eines Stockwerkeigentumsteils. Als absoluter Untergangsgrund für das Grundeigentum gemäss Art. 666 Abs. 1 ZGB kann sich die Dereliktion auf einen Teil des Stockwerkeigentums beziehen (E. 3.2.1). Schicksal des aufgegebenen Teils des Stockwerkeigentums (E. 3.2.3). Bedingungen für die Löschung des Eigentumsrechts im Grundbuch (E. 3.3.1) und hierfür erforderliche Belege (E. 3.3.2).