Vente de gré à gré en faillite sans acte notarié: nullité pour attribution à une personne non adjudicataire (art. 22 al. 1 LP)

Normes déterminantes

Art. 58 ORFI Art. 63 ORFI Art. 8 LP Art. 21 LP Art. 22 LP Art. 143 LP Art. 256 LP Art. 58 VZG Art. 63 VZG Art. 67 VZG Art. 9 CC Art. 656 CC

Résumé

L'administration spéciale de la faillite de M. était chargée de réaliser deux parcelles de terrain en copropriété avec J. Des offres ont été déposées par S. SA, C. et X., société alors en formation. Lors des enchères privées du 13 juillet 2000, S. SA a fait la meilleure offre de 1'835'000 francs, avec X. comme remplaçante subsidiaire. Aucune promesse de vente n'a été signée dans le délai imparti en raison de l'opposition initiale du copropriétaire J. Finalement, avec l'accord de celui-ci, une vente notariée a été conclue les 7 et 12 décembre 2000 non pas avec S. SA mais avec Y., qui n'avait formulé aucune offre. X. a porté plainte devant les autorités cantonales de surveillance en demandant l'annulation de l'adjudication et de la vente, puis s'est limitée en recours fédéral à la constatation de leur nullité.

Le Tribunal fédéral admet le recours et constate la nullité absolue de la vente de gré à gré ainsi que de l'attribution des parcelles. La cour modifie sa jurisprudence antérieure en jugeant que la vente de gré à gré dans le cadre d'une faillite ne nécessite pas d'acte authentique notarié; le transfert de propriété résulte directement de la décision verbalisée de l'administration de la faillite attribuant le bien à l'offrant retenu, conformément aux articles 656 alinéa 2 CC et 8 alinéas 1 et 2 LP.

Cependant, l'administration de la faillite a violé des dispositions impératives édictées dans l'intérêt public en vendant les parcelles à Y., personne qui n'avait formulé aucune offre et ne figurait pas comme adjudicataire dans le procès-verbal d'attribution. Cette irrégularité contrevient aux articles 58 alinéa 3 et 67 VZG, applicables par analogie à la vente de gré à gré via les articles 256 LP et 130 alinéa 1 ORFI, lesquels exigent que seule la personne ayant déposé l'offre acceptée puisse être inscrite comme propriétaire au registre foncier. De plus, l'offre subsidiaire de X. ne pouvait être retenue car cette société était juridiquement inexistante au moment déterminant de l'attribution, ce qui rendait son offre irrecevable selon l'article 58 alinéa 3 VZG.

La violation de ces normes impératives entraîne la nullité absolue de la vente contestée sur la base de l'article 22 alinéa 1 LP, indépendamment du respect des délais de plainte. Les conséquences de cette nullité ex tunc sont la révocation de l'attribution à S. SA faute d'exécution, l'impossibilité de retenir l'offre de X. pour cause d'inexistence juridique, et l'annulation de la vente à Y. L'administration spéciale de la faillite doit donc organiser de nouvelles enchères pour réaliser les parcelles litigieuses.

Regeste

Verwertung eines Grundstückes durch Freihandverkauf im Konkursverfahren (Art. 256 SchKG). Zweckmässigkeit eines zweiten Schriftenwechsels (E. 1a). Das Bundesgericht kann bei Vorliegen eines Nichtigkeitsgrundes "ultra" oder "extra petita" entscheiden (E. 1b). Der Freihandverkauf bedarf wie die öffentliche Versteigerung keiner öffentlichen Beurkundung, und der Eigentumserwerb erfolgt durch die zu protokollierende Verfügung des Konkursamtes oder der Konkursverwaltung, mit welcher das zu verwertende Grundstück dem berücksichtigten Anbieter zugewiesen wird (E. 2 und 3; Änderung der Rechtsprechung). Auf den Freihandverkauf sind insbesondere Art. 58 Abs. 3 und Art. 67 VZG, welche die Identität des Anbieters und der im Grundbuch als Eigentümer einzutragenden Person betreffen, sowie die Regelung gemäss Art. 143 SchKG und Art. 63 VZG beim Zahlungsverzug des Ersteigerers anwendbar (E. 4). Folgen der Nichtigkeit eines Freihandverkaufes im konkreten Fall (E. 5). Regeste Réalisation d'un immeuble de gré à gré dans la faillite (art. 256 LP). Opportunité d'un second échange d'écritures (consid. 1a). L'existence d'un motif de nullité absolue autorise le Tribunal fédéral à statuer "ultra" ou "extra petita" (consid. 1b). Dans la vente de gré à gré, comme dans les enchères publiques, il n'est pas besoin d'un acte authentique et la propriété est acquise par la décision, verbalisée, de l'office ou de l'administration de la faillite d'attribuer l'objet à réaliser à celui dont l'offre a été retenue (consid. 2 et 3; modification de la jurisprudence). Sont notamment applicables à la vente de gré à gré les dispositions des art. 58 al. 3 et 67 ORFI concernant l'identité de l'auteur de l'offre et de la personne à inscrire comme propriétaire, et celles des art. 143 LP et 63 ORFI traitant de la demeure de l'adjudicataire (consid. 4). Conséquences de la nullité de la vente de gré à gré en l'espèce (consid. 5). Regesto Realizzazione a trattative private di un fondo nel fallimento (art. 256 LEF). Opportunità di un secondo scambio di scritti (consid. 1a). L'esistenza di un motivo di nullità assoluta permette al Tribunale federale di statuire "ultra" o "extra petita" (consid. 1b). In una vendita a trattative private, come nell'ambito dei pubblici incanti, non è necessario allestire un atto pubblico e la proprietà viene acquisita mediante decisione, verbalizzata dall'ufficio o dall'amministrazione del fallimento, di attribuire l'oggetto da realizzare a colui che ha formulato l'offerta accettata (consid. 2 e 3; modifica della giurisprudenza). Sono segnatamente applicabili alla vendita a trattative private gli art. 58 cpv. 3 e 67 RFF concernenti l'identità dell'autore dell'offerta e della persona da iscrivere come proprietario, e gli art. 143 LEF e 63 RFF che trattano la mora dell'aggiudicatario (consid. 4). Conseguenze della nullità della vendita a trattative private nella fattispecie (consid. 5).