Vente forcée gage collectif PPE valeur insuffisante office tenu vendre totalité lots procédure mise prix bloc (art. 816 al. 3 CC)

Normes déterminantes

Art. 9 ORFI Art. 45 ORFI Art. 99 ORFI Art. 107 ORFI Art. 108 ORFI Art. 816 ORFI. Art. 134 LP Art. 156 LP Art. 816 CC

Résumé

Une banque exerce une poursuite en réalisation de gage contre un débiteur portant sur 49 lots de propriété par étages appartenant à une société immobilière, grevés d'une cédule hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 7'800'000 francs. L'office des poursuites de Genève/Rhône-Arve fait expertiser les lots tant individuellement qu'en bloc et rejette la requête de la créancière visant à procéder d'abord à une vente séparée puis à une vente en bloc des unités. La créancière forme plainte contre cette décision auprès de l'autorité cantonale de surveillance genevoise qui la rejette, avant de recourir devant la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral pour obtenir l'application de la procédure prévue par l'article 108 alinéa 1bis ORFI.

La Chambre des poursuites et des faillites admet le recours de la banque et réforme la décision attaquée en ordonnant l'application de la procédure de mise à prix en bloc ou par lots.

Les 49 lots litigieux constituent un gage collectif au sens de l'article 798 alinéa 1 CC car ils appartiennent au même propriétaire et garantissent une seule créance. Bien que l'office des poursuites dispose généralement d'un pouvoir d'appréciation selon l'article 816 alinéa 3 CC et l'article 107 alinéa 1 ORFI pour limiter la vente aux seuls biens nécessaires, ce pouvoir disparaît lorsque la valeur vénale présumée est manifestement inférieure à la dette. En l'espèce, l'expertise fixe la valeur globale des immeubles à 7'190'000 francs alors que la créance en poursuite s'élève à environ 10'953'317 francs au 31 mars 1999, intérêts compris. Cette insuffisance patente oblige l'office à vendre la totalité des biens sans marge de manœuvre.

Conformément à l'article 134 alinéa 1 LP applicable par renvoi de l'article 156 alinéa 1 LP, l'office doit arrêter les conditions d'enchères les plus avantageuses. L'article 45 alinéa 1 lettre b ORFI, lu avec les articles 102, 107 et 108 alinéa 1bis ORFI, impose ici l'application par analogie de la procédure de mise à prix en bloc ou par lots. Cette modalité permet de tenir compte au mieux des intérêts du créancier et du débiteur en assurant l'obtention du meilleur prix possible, contrairement à une vente purement séparée qui serait inadaptée vu la nécessité de réaliser l'intégralité du gage.

Regeste

Ermessensbefugnis des Betreibungsamtes bei der Verwertung eines Gesamtpfandrechts im Sinne von Art. 798 Abs. 1 ZGB. Verkauf der Stockwerkeinheiten gesamthaft oder einzeln (Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG und Art. 108 Abs. 1bis VZG). Das Betreibungsamt verfügt nicht über das ihm durch Art. 816 Abs. 3 ZGB und Art. 107 Abs. 1 VZG gewährte Ermessen, wenn nach dem festgelegten Schätzungswert sofort ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche Gegenstand des Gesamtpfandes bilden, verkauft werden müssen, um den betreibenden Gläubiger zu befriedigen (E. 2). Im vorliegenden Fall kommt nur das Verfahren mit Gesamtruf zu einem Gesamtpreis oder mit Einzelruf nach Art. 108 Abs. 1bis VZG - analog angewendet - in Betracht (E. 3). Regeste Pouvoir d'appréciation de l'office des poursuites lors de la réalisation d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. Vente de lots PPE en bloc ou séparément (art. 45 al. 1 let. b ORFI et art. 108 al. 1bis ORFI). L'office des poursuites ne dispose pas du pouvoir d'appréciation conféré par les art. 816 al. 3 CC et 107 al. 1 ORFI lorsqu'il apparaît d'emblée, au vu de la valeur présumée déterminée par l'estimation, que tous les immeubles objet du gage collectif devront être vendus pour satisfaire le créancier poursuivant (consid. 2). En l'espèce, seule la procédure de mise à prix en bloc ou par lots de l'art. 108 al. 1bis ORFI, applicable par analogie, doit être envisagée (consid. 3). Regesto Potere di apprezzamento dell'ufficio di esecuzione nell'ambito della realizzazione di un pegno collettivo ai sensi dell'art. 798 cpv. 1 CC. Vendita di unità di PPP in blocco o singolarmente (art. 45 cpv. 1 lett. b RFF e art. 108 cpv. 1bis RFF). L'ufficio di esecuzione non gode del potere di apprezzamento conferito dagli art. 816 cpv. 3 CC e 107 cpv. 1 RFF, se emerge di primo acchito sulla base del valore presunto risultante dalla stima che tutti i fondi oggetto del diritto di pegno collettivo dovranno essere venduti per soddisfare la pretesa del creditore procedente (consid. 2). Nella fattispecie solo la procedura delle aste in blocco o per gruppi dell'art. 108 cpv. 1bis RFF, applicabile per analogia, dev'essere presa in considerazione (consid. 3).