Verein klagt gegen Baubewilligung für zwei Ferienhäuser in Vals: Kein strukturierter Beherbergungsbetrieb wegen grosser Entfernung zum Hotel, Zweitwohnungsverbotsregelung verletzt (Art. 75b BV)

Tragende Normen

Art. 75b BV Art. 8 E-ZWG Art. 12 NHG Art. 15 RPG Art. 21 RPG Art. 6 ZWG Art. 7 ZWG Art. 8 ZWG Art. 14 ZWG Art. 4 ZWV

Zusammenfassung

Der Verein Helvetia Nostra erhob Einsprache gegen zwei Baugesuche für Ferienhäuser in Vals und reichte anschliessend Beschwerde beim Bundesgericht ein. Streit war, ob die geplanten Ferienhäuser als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne der Zweitwohnungsregelung zulässig sind und ob die Gemeinde Vals zur Revision ihres Grundzonenplans verpflichtet ist. Die Beschwerdeführerin beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die Einleitung einer Nutzungsplanrevision.

Das Bundesgericht hob den Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde Vals auf und wies die Baugesuche ab. Es stellte fest, dass die Ferienhäuser nicht im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet werden können, weil sie in grosser räumlicher Entfernung (mindestens 3,5 km) vom Hotel X.________ liegen und lediglich durch einen Bewirtschaftungsvertrag mit diesem verbunden sind. Ein solcher Vertrag genügt nicht, um die objektiven und kontrollierbaren Voraussetzungen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV zu erfüllen, da die räumliche Trennung die tatsächliche Inanspruchnahme der hotelähnlichen Dienstleistungen durch die Gäste verhindert. Der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde Vals liegt mit 48 % deutlich über der zulässigen Obergrenze von 20 %, weshalb neue Zweitwohnungen nur ausnahmsweise zulässig sind – hier aber nicht vorliegen. Der Antrag auf Nutzungsplanrevision wurde abgewiesen, weil die Beschwerdeführerin nicht substanziiert darlegte, weshalb gerade die Parzellen in Leis für eine Auszonung in Betracht kämen; die Vorinstanzen hatten zu Recht festgestellt, dass diese Parzellen nicht zu den potenziellen Auszonungsflächen zählen. Die Beschwerdeführerin obsiegte teilweise, weshalb ihr ein Viertel der Gerichtskosten und eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zugesprochen wurden. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es klärt, dass ein rein vertraglicher Zusammenhang zwischen Ferienhäusern und einem Hotel bei grosser räumlicher Distanz nicht ausreicht, um den Anspruch auf Ausnahme vom Zweitwohnungsverbot zu erfüllen.

Regeste

Touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen (Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZWG, Art. 4 ZWV). Gesetzliche Anforderungen an die touristische Bewirtschaftung von Zweitwohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs (E. 3 und 4.1). Vorliegend fehlt es aufgrund der grossen räumlichen Entfernung der projektierten Zweitwohnungen zum Hotel, das sie bewirtschaften soll, am Erfordernis eines einheitlichen Betriebs; es kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Mehrzahl von Gästen die hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen tatsächlich beanspruchen wird (E. 4.2). Der Bewirtschaftungsvertrag mit dem Hotel allein genügt nicht, um eine langfristige touristische Bewirtschaftung der Zweitwohnungen sicherzustellen; derartige Verträge können aufgelöst oder gekündigt werden, und die Kontrolle ihrer Einhaltung ist für die Gemeinden kaum möglich (E. 4.3). Regeste Résidences secondaires affectées à l'hébergement touristique (art. 7 al. 1 let. b et al. 2 LRS, art. 4 ORSec). Exigences légales quant à l'exploitation tourististique de résidences secondaires dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé (consid. 3 et 4.1). En l'espèce, l'exigence d'une entreprise homogène fait défaut en raison de la grande distance séparant les résidences secondaires projetées de l'hôtel auquel elles sont liées; on ne saurait partir du principe qu'une majorité de leurs occupants feront effectivement usage des infrastructures et des prestations offertes par cet établissement (consid. 4.2). Le contrat d'exploitation passé avec l'hôtel ne suffit pas pour garantir que les résidences secondaires seront durablement affectées à l'hébergement touristique; de tels contrats peuvent être résiliés ou dénoncés et le contrôle de leur respect n'est guère praticable pour les communes (consid. 4.3). Regesto Abitazioni secondarie sfruttate a scopi turistici (art. 7 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LASec, art. 4 OASec). Esigenze legali allo sfruttamento turistico di abitazioni secondarie nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata (consid. 3 e 4.1). Nella fattispecie fa difetto l'esigenza di una struttura unitaria, vista la grande distanza che separa le progettate abitazioni secondarie dall'hotel che dovrebbe gestirle; non si può partire dal presupposto che la maggior parte degli ospiti utilizzerà effettivamente i servizi e le infrastrutture di tipo alberghiero (consid. 4.2). Il contratto di gestione stipulato con l'hotel non è sufficiente di per sé per garantire a lungo termine uno sfruttamento turistico delle abitazioni secondarie; siffatti contratti possono essere rescissi o disdetti e i Comuni sono nell'impossibilità pratica di controllarne il rispetto (consid. 4.3).