Übertragung der Miete eines Freizeitparks: Übertragender Mieter haftet solidarisch, keine Befreiung durch Vergleich (Art. 263 Abs. 4 OR)

Tragende Normen

Art. 18 OR Art. 143 OR Art. 144 OR Art. 147 OR Art. 257a OR Art. 263 OR Art. 5 VMWG Art. 6 VMWG Art. 6a VMWG Art. 8 ZGB

Zusammenfassung

Die Beschwerdeführerin, eine mbH-Gesellschaft, hatte einen Mietvertrag über ein Grundstück samt Hoch- und Tiefbauten zur Nutzung als Freizeitpark geschlossen und dieses Mietverhältnis später auf eine Tochtergesellschaft übertragen. Die Vermieterin forderte von der ursprünglichen Mieterin ausstehende Mietzinse und Nebenkosten für den Zeitraum März bis April 2010. Die Beschwerdeführerin machte geltend, sie hafte nur subsidiär oder sei durch eine zwischen der Vermieterin und der neuen Mieterin getroffene Vereinbarung vom 5. Mai 2010 vollständig befreit worden. Zudem stritt sie die Höhe der geschuldeten Beträge sowie den Beginn der Mietzinspflicht an.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten war. Es bestätigte, dass die Übertragung der Miete gemäss Art. 263 Abs. 4 OR eine zeitlich beschränkte Solidarschuld des übertragenden und des übernehmenden Mieters begründet. Das Gericht stützte sich dabei auf den Wortlaut der Norm, der den Begriff "solidarisch" verwendet, sowie auf systematische Vergleiche mit Art. 181 Abs. 2 OR. Die Vermieterin konnte daher direkt gegen die Beschwerdeführerin vorgehen, ohne zunächst die neue Mieterin in Anspruch nehmen zu müssen.

Bezüglich der Vereinbarung vom 5. Mai 2010 stellte das Gericht fest, dass diese keine befreiende Wirkung gegenüber der Beschwerdeführerin entfaltete. Eine vollständige Tilgung der Forderung durch Zahlung oder Verrechnung (Art. 147 Abs. 1 OR) lag nicht vor, da die Beschwerdeführerin den Wert der erbrachten Leistungen nicht substanziiert dargelegt hatte. Der in Ziffer 4 der Vereinbarung erklärte Verzicht auf Mietzinse war nach dem übereinstimmenden Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR) ausdrücklich auf die C.________ Freizeitpark AG beschränkt. Ein Schulderlass zugunsten Dritter (Art. 147 Abs. 2 OR) kam nicht in Betracht, da die Umstände und die Natur der Verbindlichkeit dies nicht rechtfertigten; insbesondere bestand kein gewöhnliches Regressverhältnis, da beide Gesellschaften Tochterunternehmen derselben Muttergesellschaft waren.

Im Hinblick auf die Höhe der Forderungen bestätigte das Gericht den Mietbeginn per 5. März 2010, basierend auf der subjektiven Auslegung des Vertrags, wonach die Mietzinspflicht mit der Eröffnung des Betriebs zusammenfallen sollte. Auch die Nebenkosten wurden zugesprochen. Die vertragliche Vereinbarung über die Tragung der Heiz- und Warmwasserkosten genügte den Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR. Die Rügen betreffend die Anrechenbarkeit von Kosten aus ausgelagerten Zentralen (Art. 5, 6, 6a VMWG) verfingen nicht, da keine über Art. 5 und 6 VMWG hinausgehenden Kosten nachgewiesen waren und die Beschwerdeführerin ihre Behauptungen nicht belegte. Die Beweislast für die Befreiung lag bei der Beschwerdeführerin (Art. 8 ZGB).

Regeste

Art. 263 Abs. 4 und Art. 143-149 OR; Übertragung der Miete von Geschäftsräumen; Solidarschuld. Die Übertragung der Miete hat nach Art. 263 Abs. 4 OR eine Solidarschuld des übertragenden und des übernehmenden Mieters gemäss den Art. 143-149 OR zur Folge (E. 5). Regeste Art. 263 al. 4 et art. 143-149 CO; transfert du bail de locaux commerciaux; dette solidaire. Le transfert du bail donne naissance, selon l'art. 263 al. 4 CO, à une dette solidaire du locataire transférant et du locataire reprenant conformément aux art. 143-149 CO (consid. 5). Regesto Art. 263 cpv. 4 e art. 143-149 CO; trasferimento della locazione di locali commerciali; debito solidale. Il trasferimento della locazione porta, secondo l'art. 263 cpv. 4 CO, alla nascita di un debito solidale tra il conduttore trasferente ed il conduttore assuntore conformemente agli art. 143-149 CO (consid. 5).