Vertraglicher Genehmigungsvorbehalt bei Baurechtsübertragung: Keine dingliche Wirkung, Grundbuchamt prüft Zustimmung nicht (Art. 779b, 960, 965 ZGB)

Tragende Normen

Art. 24 GBV Art. 682 ZGB Art. 779b ZGB Art. 779f ZGB Art. 779i ZGB Art. 960 ZGB Art. 965 ZGB

Zusammenfassung

Die Burgergemeinde Bern ist Eigentümerin von Grundstücken, die mit selbständigen und dauernden Baurechten belastet sind. In den Baurechtsverträgen ist jeweils ein Vorbehalt vereinbart, wonach die rechtsgeschäftliche Übertragung der Baurechte der Genehmigung durch die Grundeigentümerin bedarf. Die Burgergemeinde beantragte beim Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen die Feststellung, dass Handänderungen solcher Baurechte ohne ihre Zustimmung nicht im Grundbuch eingetragen werden dürfen. Das Grundbuchamt trat auf das Gesuch nicht ein, da die Frage vom Zivilrichter zu beantworten sei. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern sowie das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wiesen die Beschwerde ab. Sie stellten fest, dass vertragliche Genehmigungsvorbehalte rein obligatorischer Natur seien und keine Verfügungsbeschränkungen im sachenrechtlichen Sinn darstellten. Das Grundbuchamt sei daher nicht verpflichtet, das Vorliegen einer solchen Zustimmung zu prüfen. Die Burgergemeinde reichte daraufhin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht ein und begehrte die Aufhebung des Urteils sowie die Feststellung, dass ohne ihre Zustimmung keine Handänderungen eingetragen werden dürften.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Burgergemeinde Bern ab und bestätigt, dass der Grundbuchverwalter weder berechtigt noch verpflichtet ist, die Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts von der Zustimmung des Grundeigentümers abhängig zu machen.

Die vertraglich vereinbarten Genehmigungsvorbehalte haben nach geltendem Recht keine dingliche oder realobligatorische Wirkung gegenüber dem Grundbuchamt. Gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB beschränken rechtsgeschäftliche Vereinbarungen das Verfügungsrecht nur dann, wenn dies gesetzlich vorgesehen und im Grundbuch durch eine Vormerkung erkennbar ist. Da eine solche Vormerkungsmöglichkeit für Übertragungsbeschränkungen beim Baurecht derzeit nicht besteht, kann das Grundbuchamt die Einhaltung rein obligatorischer Zustimmungserfordernisse nicht überprüfen. Dies ergibt sich auch aus Art. 24 Abs. 1bis lit. a GBV, welcher keine Pflicht zur Prüfung rein obligatorischer Zustimmungen begründet.

Zudem enthält Art. 779b ZGB kein vom Grundsatz der freien Übertragbarkeit abweichendes Zustimmungserfordernis, da die Person des Baurechtsberechtigten nicht zum gesetzlichen Inhalt des Baurechts gehört. Der Gesetzgeber hat das Schutzbedürfnis des Grundeigentümers bei der Baurechtsrevision von 1963 durch andere Institute geregelt: Art. 682 Abs. 2 ZGB gewährt ein gesetzliches Vorkaufsrecht, Art. 779f ff. ZGB ermöglichen einen vorzeitigen Heimfall bei groben Verstössen, und Art. 779i f. ZGB sichern die Baurechtszinse durch ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht. Diese Regelungen ersetzen die frühere Praxis, welche dingliche Veräusserungsbeschränkungen anerkannte. Nach Art. 965 Abs. 1 ZGB darf der Grundbuchbeamte Verfügungen nur aufgrund eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vornehmen; dabei prüft er lediglich gesetzlich notwendige Zustimmungen Dritter und behördliche Bewilligungen, nicht aber private vertragliche Genehmigungen.

Die Entscheidung ist bedeutsam, weil sie klärt, dass private Vertragsgestaltungen im Baurecht ohne entsprechende grundbuchliche Vormerkung keine Auswirkungen auf die Eintragungspraxis haben und der Grundeigentümer zur Wahrung seiner Interessen auf die gesetzlich vorgesehenen Schutzinstrumente angewiesen ist.

Regeste

Zustimmung des Grundeigentümers zur Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts. Gegenstand der Beschwerde; Zuständigkeit des Zivilgerichts im konkreten Fall zur Überprüfung der Voraussetzungen für die Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts (E. 2). Nach dem geltenden Recht ist der Grundbuchverwalter weder berechtigt noch verpflichtet, die Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts von der Zustimmung des Grundeigentümers abhängig zu machen (E. 3 und 4). Regeste Consentement du propriétaire de l'immeuble à la cession d'un droit de superficie distinct et permanent. Objet du recours; compétence du tribunal civil pour examiner, dans le cas d'espèce, les conditions relatives à la cession d'un droit de superficie distinct et permanent (consid. 2). Selon le droit applicable, le conservateur du registre foncier n'est ni autorisé, ni astreint à faire dépendre du consentement du propriétaire de l'immeuble la cession d'un droit de superficie distinct et permanent (consid. 3 et 4). Regesto Consenso del proprietario del fondo alla trasmissione di un diritto di superficie per sé stante e permanente. Oggetto del ricorso; competenza del tribunale civile per esaminare nel caso concreto i presupposti per la trasmissione di un diritto di superficie per sé stante e permanente (consid. 2). Secondo il diritto vigente l'ufficiale del registro fondiario non è autorizzato né obbligato a far dipendere la trasmissione di un diritto di superficie per sé stante e permanente dal consenso del proprietario fondiario (consid. 3 e 4).