Entschädigung für Fluglärmschaden an Mietshaus: Schematische Bewertung wegen langsamer Ertragsverschlechterung und Rückweisung (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR)

Tragende Normen

Art. 259a OR Art. 259d OR

Zusammenfassung

Die Beschwerde betrifft die Bemessung der Entschädigung für ein Mehrfamilienhaus, das durch Fluglärm beeinträchtigt wird. Es geht um die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche sowie die Frage, wie der Minderwert einer vermieteten Ertragsliegenschaft zu ermitteln ist, wenn Mieterträge aufgrund bestehender Mietverträge und hoher Umzugskosten nicht sofort sinken. Die Parteien streiten über die Anwendbarkeit konkreter Bewertungsmethoden und die Berücksichtigung schleichender Wertverluste im Enteignungsverfahren.

Das Bundesgericht weist die Sache zur Neubeurteilung an die Eidgenössische Schätzungskommission zurück, da diese als Fachinstanz mit den örtlichen Verhältnissen vertraut ist und geeignete Kriterien für die schematische Beurteilung entwickeln muss.

Für vermietete Mehrfamilienhäuser, die Wohnzwecken dienen, erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach den Regeln für Ertragsliegenschaften. Nach der Lebenserfahrung verschlechtert sich die Ertragslage bei Mehrlärm jedoch nur langsam, da Mieter Umzüge scheuen und abgeschlossene Mietverträge fortbestehen. Mietzinsreduktionen sind gestützt auf Art. 259a Abs. 1 lit. b OR und Art. 259d OR in der Praxis nur schwer durchsetzbar, sodass Einnahmen oft noch Jahre gleich bleiben oder sogar steigen können. Trotz gleichbleibender Einnahmen erleiden solche Liegenschaften einen schleichenden Wertverlust, der sich später in niedrigeren Marktmieten oder höheren Investitionen zeigt.

Wegen der Schwierigkeit, diesen konkreten Ertragseinfall kurzfristig nachzuweisen, ist für solche Ertragsliegenschaften eine schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens geboten. Dies dient der Praktikabilität und Gleichbehandlung. Das hedonische Modell MIFLU ist zwar für selbstgenutztes Wohneigentum anwendbar, aber nicht direkt für Mietshäuser; es kann jedoch als Indiz für schwere Schäden in bestimmten Quartieren dienen. Bei der schematischen Bewertung müssen örtliche Gegebenheiten wie zusätzlicher Strassenlärm oder vernachlässigter Unterhalt berücksichtigt werden, etwa durch differenzierte Bewertungstabellen.

Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste erst allmählich einstellen, kann dadurch berücksichtigt werden, dass die Entschädigung nicht ab dem Schätzungsstichtag verzinst wird, wobei dem Eigentümer Gelegenheit gegeben werden muss, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen.

Regeste

Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für ein Mehrfamilienhaus. Nach der Lebenserfahrung wird sich bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die Ertragslage bei Mehrlärm nur langsam verschlechtern. Für solche Ertragsliegenschaften hat eine schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen (E. 13). Ausführungen zur Ermittlung des Minderwertes von flugbetriebsbelasteten Mietshäusern (E. 14). Regeste Expropriation de droits de voisinage en raison du bruit du trafic aérien et expropriation du droit de s'opposer au survol direct; calcul de l'indemnité pour une maison de plusieurs appartements. Selon l'expérience générale de la vie, les rendements d'immeubles loués à des fins d'habitation ne diminuent que lentement, en cas d'augmentation du bruit. Pour de tels immeubles de rendement, il faut procéder à une appréciation schématique du dommage causé par le bruit du trafic aérien (consid. 13). Explications concernant la détermination de la moins-value subie par des immeubles locatifs exposés au bruit du trafic aérien (consid. 14). Regesto Espropriazione di diritti di vicinato a causa del rumore derivante dal traffico aereo nonché del diritto di difesa contro il sorvolo diretto; calcolo dell'indennità per una casa plurifamiliare. Secondo l'esperienza generale della vita, la redditività di immobili locati a scopo d'abitazione diminuisce soltanto lentamente a causa dell'aumento dei rumori. Per siffatti immobili di reddito, occorre procedere a una valutazione schematica del danno causato dal rumore del traffico aereo (consid. 13). Spiegazioni sul calcolo del minor valore subito dagli immobili locativi esposti al rumore del traffico aereo (consid. 14).

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