Mietzinsherabsetzung nach Vertragsende: Erklärung ist auch nach Kündigung gültig, sofern kein Vertrauensschutz entgegensteht (Art. 259d OR)

Tragende Normen

Art. 259d OR

Zusammenfassung

Mieter forderten eine Mietzinsherabsetzung für Monate während eines bestehenden Mietverhältnisses wegen eines Mangels an der Mietsache. Die Vorinstanz wies die Klage ab, weil die Mieter die Herabsetzungserklärung erst nach ihrer fristlosen Kündigung und damit nach Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben hatten. Im Streit lag, ob eine solche Erklärung zeitlich bis zur Vertragsbeendigung beschränkt sein muss oder ob sie auch noch danach wirksam erfolgen kann.

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Mieter gut und verpflichtet den Vermieter zur Zahlung einer nachträglichen Mietzinsherabsetzung von Fr. 8'250.- nebst Zins. Das Gericht legt Art. 259d OR teleologisch aus und kommt zum Schluss, dass das Gesetz keine spezifische Frist für die Abgabe der Herabsetzungserklärung vorsieht. Weder der Wortlaut noch die systematische Einordnung (im Gegensatz zur Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 1 OR oder der Rügeobliegenheit nach Art. 267a OR) zwingen zu einer Befristung bis zur Vertragsbeendigung. Der Zweck der Norm, das Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung auszugleichen, spricht sogar für eine rückwirkende Anpassung bereits bezahlter Mietzinse. Das berechtigte Interesse des Vermieters an Rechtssicherheit wird nicht durch eine starre Frist, sondern durch die Institute der Verwirkung (Art. 2 ZGB) und die Verjährung geschützt. Im konkreten Fall war die Voraussetzung für eine nachträgliche Reduktion erfüllt: Die Mieter hatten sich während der Mietdauer mehrfach über den Mangel beschwert und dessen Beseitigung verlangt, sodass der Vermieter wusste, dass die Mieter sich am Mangel störten. Eine Berufung auf schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters, wonach die vorbehaltlos gezahlten Mietzinse nicht mehr reduziert würden, fiel daher nicht ins Gewicht.

Regeste

Art. 259d OR; Mietzinsherabsetzung wegen Mangel. Eine Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR kann auch noch nach der Beseitigung eines Mangels oder der Beendigung des Mietverhältnisses verlangt werden (E. 8). Regeste Art. 259d CO; réduction du loyer pour cause de défaut de la chose louée. Une réduction du loyer fondée sur l'art. 259d CO peut encore être exigée après que le bailleur a remédié au défaut ou que la relation contractuelle a pris fin (consid. 8). Regesto Art. 259d CO; riduzione della pigione per difetto della cosa locata. Una riduzione della pigione secondo l'art. 259d CO può anche essere domandata dopo l'eliminazione del difetto o il termine della locazione (consid. 8).

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