Zwei Gesellschafter verkaufen Grundstück nach kurzer Haltedauer und Bauvorbereitung: Gewerbsmässiger Grundstückhandel liegt vor, Grundstück gehört zum Geschäftsvermögen (Art. 12 StHG)

Tragende Normen

Art. 86 BGG Art. 95 BGG Art. 97 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 9 BV Art. 187 StG Art. 189 StG Art. 1 StHG Art. 7 StHG Art. 8 StHG Art. 12 StHG Art. 73 StHG Art. 193 StHG

Zusammenfassung

Zwei Steuerpflichtige erwarben ein Grundstück, traten gemeinsam in den Kaufvertrag ein, vereinbarten eine Aufteilung in Stockwerkeinheiten und beantragten eine Baubewilligung für ein Neubauprojekt. Nach nur vier Monaten verkauften sie das Grundstück an zwei von ihnen beherrschte Gesellschaften zum Einstandspreis; diese veräusserten es kurz darauf mit Gewinn an einen unabhängigen Dritten. Die Gemeinde veranlagte einen steuerbaren Grundstückgewinn von 1,45 Mio. Franken, weil das Grundstück im Privatvermögen stehe. Das Verwaltungsgericht bestätigte dies. Die Steuerpflichtigen erhoben beim Bundesgericht Beschwerde und verlangten, den Gewinn auf null festzusetzen oder das Grundstück als Geschäftsvermögen zu qualifizieren.

Das Bundesgericht hebt den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf und qualifiziert das Grundstück als Geschäftsvermögen. Es stellt fest, dass die Steuerpflichtigen unter Übernahme des kommerziellen Risikos, mit Einsatz von Arbeit und Kapital sowie mit klarer Absicht der Gewinnerzielung tätig wurden. Die kurze Haltedauer vom 27. Mai bis 7. Oktober 2011, die bereits vor Verkauf vorliegende Baubewilligung für ein Neubauprojekt, der Einsatz spezifischen Fachwissens durch den langjährigen Immobilienmakler und Baugewerbe-Experten Steuerpflichtiger 1 sowie die Finanzierung durch Fremdkapital sprechen eindeutig für gewerbsmässigen Grundstückhandel. Auch die Tatsache, dass das Grundstück zunächst an beherrschte Gesellschaften zum Einstandspreis verkauft und unmittelbar danach mit Gewinn an einen unabhängigen Dritten weiterveräussert wurde, unterstreicht den geschäftlichen Charakter. Die Vorinstanz habe sich zu einseitig auf die Auskunft der kantonalen Steuerverwaltung gestützt und ihre Beweiswürdigung nicht vertieft genug ausgeführt, was zu einer unbegründeten Annahme von Privatvermögen führte. Damit ist Art. 12 StHG bundesrechtswidrig angewandt worden, da das Grundstück gemäss Art. 8 Abs. 2 StHG und Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG zum Geschäftsvermögen gehört und ein eventueller Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt. Die Gemeinde V.________ trägt die Kosten des Bundesgerichtsverfahrens in Höhe von Fr. 12'000.-- und muss den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.-- zahlen. Die Festsetzung der Kosten und Entschädigungen für das vorinstanzliche Verfahren wird an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen. Diese Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klarmacht, dass selbst eine einzige Transaktion unter den richtigen Umständen als gewerbsmässiger Grundstückhandel qualifiziert werden kann und die bloße Auskunft einer Steuerverwaltung keine bindende Wirkung für andere Behörden hat.

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