Modifica quote millesimali PPP senza consenso creditori ipotecari: invalida perché creditori di unità con quota aumentata sono interessati diretti (art. 712e cpv. 2 CC)

Norme determinanti

Art. 712e CC Art. 712h CC Art. 841 CC

Riassunto

A.A. e F.A., proprietari di un'unità di proprietà per piani (PPP), hanno convenuto in giudizio gli altri comproprietari chiedendo l'iscrizione nel registro fondiario di nuove quote millesimali calcolate a costruzione ultimata, che prevedevano una riduzione della loro quota da 232/1000 a 188/1000 e un corrispondente aumento delle quote degli altri condomini. Gli altri comproprietari L.W., R.W. e N.E. si sono opposti alla domanda. Il Pretore di Bellinzona ha accolto l'azione, ma il Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha riformato la sentenza limitatamente alla modifica delle quote di valore, rilevando la mancanza del consenso dei creditori pignoratizi delle unità la cui quota era destinata ad aumentare e la mancata citazione in giudizio degli stessi. A.A. e F.A. hanno proposto ricorso per riforma al Tribunale federale sostenendo che i creditori ipotecari non fossero interessati diretti all'aumento della quota e che si trattasse di una rettifica giudiziale per errore di calcolo.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso per riforma confermando la sentenza cantonale che aveva negato la modifica delle quote millesimali in assenza del consenso dei creditori pignoratizi delle unità di PPP la cui quota di valore era destinata ad aumentare.

La Corte ha stabilito che ai sensi dell'art. 712e cpv. 2 CC la modificazione delle quote di valore richiede il consenso di tutti gli interessati diretti, categoria nella quale rientrano anche i creditori ipotecari garantiti dalle unità la cui quota aumenta, non solo quelli delle unità la cui quota diminuisce. Nel caso concreto, gli attori non avevano prodotto il consenso dei creditori pignoratizi delle unità dei convenuti né li avevano citati in giudizio, rendendo impossibile ordinare l'iscrizione richiesta per difetto di litisconsorzio necessario.

Il Tribunale ha motivato che l'aumento della quota millesimale può pregiudicare la posizione dei creditori pignoratizi poiché le quote determinano la partecipazione alle spese di amministrazione comune, che secondo l'art. 712h cpv. 1 CC vengono prelevate prioritariamente dal ricavato di una realizzazione forzata. Inoltre, un aumento della quota espone il creditore al rischio di vedersi anteposta un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori costituita su lavori alle parti comuni, la quale ai sensi dell'art. 841 CC gode di privilegio rispetto agli altri creditori pignoratizi. La Corte ha inoltre escluso che si trattasse di una rettifica per errore ex art. 712e cpv. 2 CC seconda frase, poiché gli attori non avevano dimostrato un errore nell'applicazione del criterio di valutazione originario né indicato tali criteri, configurandosi invece una modifica consensuale delle quote validamente fissate che richiedeva il pieno consenso degli interessati.

Regesto

Art. 712e Abs. 2 ZGB; Änderung der Wertquote eines Stockwerkeigentumsanteils. Zu den unmittelbar Beteiligten im Sinne von Art. 712e Abs. 2 ZGB, welche in das Verfahren zur Änderung der Tausendstel mit einbezogen werden müssen, gehören nicht nur die Pfandgläubiger der Stockwerkeigentumsanteile, für welche eine Herabsetzung der Wertquote verlangt wird, sondern auch jene, die durch die Stockwerkanteile gesichert sind, deren Quoten erhöht werden sollen (E. 2). Regeste Art. 712e al. 2 CC; modification des parts d'une propriété par étages. Au nombre des personnes directement intéressées au sens de l'art. 712e al. 2 CC, qui doivent être impliquées dans la procédure en modification des millièmes, ne figurent pas uniquement les créanciers gagistes dont le gage porte sur des parts dont la valeur est appelée à diminuer, mais également ceux garantis par des parts dont la valeur est destinée à augmenter (consid. 2). Regesto Art. 712e cpv. 2 CC; modifica delle quote di valore di una PPP. Fra gli interessati diretti ai sensi dell'art. 712e cpv. 2 CC, che devono essere coinvolti nella procedura di modifica dei millesimi, non vi sono solo i creditori pignoratizi delle unità di PPP di cui è chiesta una diminuzione della quota di valore, ma pure quelli garantiti dalle unità le cui quote sono destinate ad aumentare (consid. 2).

Sentenze correlate

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