Proprietario di una proprietà per piani con quota di 330/1000 chiede riduzione del 25% sulle spese comuni: modifica del regolamento richiede maggioranza qualificata di due terzi, non raggiunta (Art. 712g cpv. 3 CC)

Norme determinanti

Art. 712g CC Art. 712h CC

Riassunto

La A. AG, proprietaria di una proprietà per piani con quota di 330/1000 nel Condominio B., ha proposto in assemblea generale una modifica dell’art. 16 del regolamento condominiale per ottenere una riduzione del 25% sulla propria quota di partecipazione alle spese comuni annue e al fondo di rinnovamento. Il regolamento prevedeva che ogni sua modifica richiedesse la maggioranza dei due terzi dei voti dei comproprietari. La proposta ha ottenuto 17 voti favorevoli su 33, ma non ha raggiunto la maggioranza qualificata richiesta. La A. AG ha quindi agito in giudizio per far accertare la validità della modifica, sostenendo che bastasse la doppia maggioranza prevista dall’art. 712g cpv. 3 CC. Il Pretore ha accolto la petizione, ma il Tribunale d’appello l’ha respinta, ritenendo applicabile la maggioranza dei due terzi. La A. AG ha ricorso al Tribunale federale.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso. Ha ritenuto ammissibile, entro certi limiti, l’introduzione di un requisito di maggioranza più restrittivo rispetto a quello stabilito dall’art. 712g cpv. 3 CC per la modifica del regolamento condominiale, purché tale inasprimento non ostacoli abusivamente l’evoluzione dell’ordinamento comunitario né comprometta la protezione delle minoranze. Nella fattispecie, la maggioranza dei due terzi prevista dall’art. 29 del regolamento, in vigore sin dalla costituzione del condominio, rientra in tali limiti. Poiché la proposta di modifica dell’art. 16 ha ottenuto solo 17 voti favorevoli su 33, non ha raggiunto la maggioranza qualificata richiesta e pertanto non è stata validamente approvata. Inoltre, la censura relativa all’art. 712h cpv. 3 CC è stata dichiarata inammissibile, in quanto la ricorrente non ha spiegato perché il Tribunale d’appello avrebbe dovuto esaminare la conformità della riduzione alla norma anche dopo il rigetto della proposta di modifica, limitandosi a ripetere argomentazioni già ritenute superflue. Le norme decisive sono state l’art. 712g cpv. 3 CC (L2), l’art. 712g al. 3 CC (L1), l’art. 712g CC (L3) come contesto, l’art. 712h cpv. 1 CC (L4) e l’art. 712h cpv. 3 CC (L5), nonché l’art. 712g cpv. 3 ZGB (L7) quale equivalente testuale. La decisione chiarisce che un regolamento condominiale può legittimamente prevedere una maggioranza qualificata per le sue modifiche, purché non si spinga fino all’unanimità e rispetti l’equilibrio tra tutela delle minoranze e funzionalità della comunità.

Regesto

Art. 712g Abs. 3 ZGB; Stockwerkeigentum; Mehrheitserfordernis für die Änderung eines Reglements über die Verwaltung und Benutzung. Änderungen eines Reglements über die Verwaltung und Benutzung von Stockwerkeigentum können in gewissen Grenzen und unter Berücksichtigung der konkreten Situation einem strengeren Mehrheitserfordernis unterworfen werden als in Art. 712g Abs. 3 ZGB vorgesehen (E. 3.4.1). Regeste Art. 712g al. 3 CC; propriété par étages; majorité requise pour la modification d'un règlement d'administration et d'utilisation. Les modifications d'un règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages peuvent, dans certaines limites et compte tenu de la situation concrète, être soumises à une exigence de majorité plus restrictive que celle prévue à l'art. 712g al. 3 CC (consid. 3.4.1). Regesto Art. 712g cpv. 3 CC; proprietà per piani; esigenza di maggioranza per la modifica di un regolamento per l'amministrazione e l'uso. Le modifiche di un regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani possono, entro certi limiti e tenuto conto della specifica situazione, essere sottoposte a un'esigenza di maggioranza più restrittiva rispetto a quella che prevede l'art. 712g cpv. 3 CC (consid. 3.4.1).

Sentenze correlate

• Comproprietario impugna approvazione di lavori di risanamento facciate: maggioranza per teste calcolata sui presenti, non su tutti i 95 comproprietari, e regolamento non deroga chiaramente (art. 712g cpv. 1 e 647d cpv. 1 CC)BGer · BGE 144 III 510 · 01.01.2018