Locataires d'une coopérative du personnel de la Confédération contestent une augmentation de loyer fondée sur des travaux de rénovation : application du principe de couverture des coûts selon l'ordonnance sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération (art. 8 al. 2 O-DEFR)

Normes déterminantes

Art. 2 O-DEFR Art. 8 O-DEFR Art. 9 O-DEFR Art. 8 OLOG Art. 54 OLOG Art. 58 OLOG Art. 60 OLOG Art. 32 PA Art. 33 PA

Résumé

Deux locataires d’un appartement de 4,5 pièces dans une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération ont contesté devant l’Office fédéral du logement (OFL) une augmentation de loyer de 390 francs par mois, effective dès le 1er janvier 2015, liée à des travaux de rénovation réalisés entre l’automne 2013 et le début 2015. Ils ont fait valoir que ces travaux constituaient uniquement des travaux d’entretien et non des investissements créant de la plus-value, qu’ils étaient disproportionnés, que le décompte final avait été établi après l’annonce de la hausse, que l’état locatif de 2013 n’avait pas été produit, que certaines charges figurant au décompte (notamment 80'280 francs pour loyers non perçus d’un studio) étaient injustifiées, et que la réduction de loyer annoncée pour 2023 prouvait le caractère abusif de la hausse initiale. L’OFL a rejeté ces arguments et constaté que l’augmentation n’était pas abusive. Les locataires ont formé un recours contre cette décision devant le Tribunal administratif fédéral.

Le Tribunal administratif fédéral rejette le recours des locataires. Il constate que la coopérative est bien une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération bénéficiant de mesures d’encouragement, ce qui rend applicable l’ordonnance du Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche sur les coopératives d’habitation du personnel de la Confédération (O-DEFR). Le régime juridique applicable n’est donc pas celui du Code des obligations et de l’ordonnance sur le bail à loyer, qui prévoient les principes de plus-value et d’entretien, mais celui de la couverture des coûts énoncé à l’article 8 alinéa 2 de l’O-DEFR. Ce principe permet de prendre en compte tous les coûts effectivement supportés par la coopérative, y compris les frais d’entretien, les amortissements, les intérêts, les rentes foncières et les contributions au fonds de rénovation. Le Tribunal constate que les coûts retenus pour calculer l’augmentation correspondent exactement à ceux du décompte final, établi pour un montant total de 6'610'989 francs 60, et que les recourants n’ont pas contesté ce montant une fois les pièces justificatives produites. Il rejette l’argument selon lequel la hausse aurait dû être fondée sur un décompte antérieur, car le moment de la communication du décompte n’a pas d’incidence sur la charge à faire porter aux locataires dans le cadre du régime de couverture des coûts. Il considère également que la prise en compte des loyers non perçus d’un studio (80'280 francs) est licite, car il s’agit d’un manque à gagner qui doit être reporté sur les locataires pour assurer la couverture des coûts, conformément au modèle standard d’adaptation des loyers de l’OFL. Enfin, il rejette l’argument tiré de la réduction de loyer annoncée pour 2023, car une telle baisse, comme une hausse, est fondée sur le même principe de couverture des coûts à des moments différents et ne prouve pas l’abusivité de la hausse initiale. La décision attaquée est donc confirmée. Les frais de procédure de 3'600 francs sont mis à la charge des recourants, qui succombent, et un montant de 1'000 francs est alloué à l’intimée à titre de dépens. Cette décision illustre clairement l’application exclusive du principe de couverture des coûts aux logements subventionnés par la Confédération, excluant toute application des règles de plus-value du droit privé.

Regeste

Encouragement au logement, à la construction et à l'accession à la propriété