Bailleur notifie une hausse de loyer mais ne saisit pas le juge dans les 30 jours après échec de conciliation: renonciation à la hausse (art. 274f al. 1 CO)

Normes déterminantes

Art. 274f CO

Résumé

Une bailleresse genevoise loue un appartement depuis 1990 et notifie aux locataires une augmentation annuelle du loyer de 8'412 francs à 13'200 francs en juin 2008. Les locataires s'y opposent devant la commission de conciliation et demandent reconventionnellement une baisse de loyer. Après l'échec de la conciliation en octobre 2008, les locataires retirent leur demande de baisse en décembre 2008. La bailleresse dépose alors ses conclusions confirmant la hausse de loyer, mais seulement après le retrait des locataires et bien au-delà du délai légal suivant l'échec de la conciliation. Le tribunal cantonal déboute la bailleresse de sa demande de validation de hausse et acte le retrait des locataires. La bailleresse forme un recours civil contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse car elle a renoncé à la hausse de loyer notifiée en ne respectant pas le délai impératif de saisine du juge.

Selon l'article 274f alinéa 1 du Code des obligations, lorsque l'autorité de conciliation constate l'échec de la tentative, la partie qui persiste dans sa demande au fond doit saisir le juge dans les trente jours. En matière de hausse de loyer, bien que la procédure soit initiée par le locataire, la prétention litigieuse émane du bailleur; c'est donc à lui qu'il incombe d'agir dans ce délai s'il maintient son exigence d'augmentation. À défaut, il est réputé y avoir renoncé, sans préjudice de notifier une nouvelle hausse pour l'échéance suivante.

En l'espèce, la commission de conciliation a déclaré la cause non conciliée le 2 octobre 2008. Or, la bailleresse n'a fait valoir sa prétention de hausse devant le Tribunal des baux et loyers que le 5 décembre 2008, soit plus de deux mois après l'échec de la conciliation. Ce délai de trente jours étant largement échu, la recourante est réputée avoir renoncé à la hausse de loyer notifiée le 12 juin 2008. Le grief concernant la radiation du rôle de la demande des locataires est également rejeté, car la bailleresse n'avait aucun intérêt à contester un point favorable à sa position, sa propre demande étant irrecevable pour tardivité. Les frais judiciaires et dépens sont mis à la charge de la recourante qui succombe.

Regeste

Art. 274e Abs. 2 in fine und Art. 274f Abs. 1 in fine OR; Verfahren in Mietsachen. Wenn beide Parteien vor der Schlichtungsbehörde Ansprüche geltend gemacht haben und diese mangels Befugnis zur Fällung eines Entscheids nur das Nichtzustandekommen einer Einigung feststellen kann, muss jede der Parteien innerhalb der Frist von dreissig Tagen den Richter anrufen, um ihre eigenen Ansprüche aufrechtzuerhalten (E. 2). Regeste Art. 274e al. 2 in fine et art. 274f al. 1 in fine CO; procédure en matière de droit du bail. Lorsque les deux parties ont fait valoir des prétentions devant l'autorité de conciliation et que celle-ci, faute d'être habilitée à rendre une décision, ne peut que constater l'échec de la tentative de conciliation, chacune des parties doit saisir le juge dans le délai de trente jours pour préserver ses propres prétentions (consid. 2). Regesto Art. 274e cpv. 2 in fine e art. 274f cpv. 1 in fine CO; procedura in materia di diritto della locazione. Qualora ambedue le parti abbiano fatto valere delle pretese dinanzi all'autorità di conciliazione, la quale, non essendo competente a prendere una decisione, non può far altro che accertare la mancata intesa, ciascuna di esse deve adire il giudice entro il termine di trenta giorni per preservare le proprie pretese (consid. 2).

Décisions apparentées

• Bailleur saisit le juge après conciliation: locataire libre de demander annulation du congé malgré délai (art. 273 al. 5 CO)BGer · BGE 135 III 253 · 06.02.2009