Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone: Keine Zonenkonformität ausreichend, da Erhaltungszone als Nichtbauzone gilt und Umnutzung gegen Raumplanungsziele verstösst (Art. 25 Abs. 2 RPG)

Tragende Normen

Art. 44 BG Art. 75b BV Art. 10 E-ZWG Art. 9 LASec Art. 24d LAT Art. 25 LAT Art. 24d LPT Art. 25 LPT Art. 9 LRS Art. 43a OAT Art. 43a OPT Art. 9 RPG Art. 24 RPG Art. 24c RPG Art. 24d RPG Art. 25 RPG Art. 43a RPV Art. 9 ZWG Art. 10 ZWG

Zusammenfassung

Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) erhob Beschwerde gegen eine Baubewilligung der Gemeinde Arosa für den Umbau einer Stallbaute zu einer Ferien-/Wochenendbaute in der Erhaltungszone 'Nigglisch Hus/Blackter Stafel' der ehemaligen Gemeinde Langwies. Die Erhaltungszone wurde 1996/1997 festgelegt. Das ARE argumentierte, dass die Baubewilligung ohne kantonale Zustimmung nach Art. 25 Abs. 2 RPG erteilt worden sei, da die Zone als Nichtbauzone zu qualifizieren sei. Zudem sei die Erhaltungszone bundesrechtswidrig, weil sie Umnutzungen von Ökonomiebauten zu Wohnzwecken zulasse, was gegen wichtige Raumplanungsziele verstoße. Ferner verletze das Bauvorhaben Art. 9 Abs. 2 ZWG, da die Zonenkonformität in einer Erhaltungszone für Zweitwohnungen ausserhalb der Bauzone nicht ausreiche.

Das Bundesgericht hob die Baubewilligung auf, weil das Bauvorhaben nicht rechtmässig bewilligt werden konnte. Die Erhaltungszone 'Nigglisch Hus/Blackter Stafel' ist als Nichtbauzone zu qualifizieren, weshalb auch zonenkonforme Vorhaben einer kantonalen Bewilligung bedürfen (Art. 25 Abs. 2 RPG). Der Zonenplan ist vorfrageweise überprüfbar, weil sich die rechtlichen Verhältnisse seit 1996/1997 erheblich geändert haben – insbesondere durch die Teilrevision des RPG vom 15. Juni 2012, die eine Siedlungsentwicklung nach innen vorschreibt, und durch das Zweitwohnungsgesetz vom 20. März 2015, das den Zweitwohnungsanteil auf höchstens 20 % beschränkt (Art. 75b BV; Art. 6 Abs. 1 ZWG). Auch die tatsächlichen Verhältnisse haben sich verändert: Zahlreiche Stallbauten wurden bereits renoviert und zu Ferienwohnungen umgebaut, wodurch die ursprüngliche Bausubstanz nur noch teilweise vorhanden ist. Es handelt sich nicht um eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV, da die beiden Gebäudegruppen 'Nigglisch Hus' mit 6 Bauten und 'Blackter Stafel' mit 8 Bauten nicht als geschlossene Einheit erscheinen und keine Stützpunktfunktion für das Umland erfüllen. Der Umbau von Stallbauten zu Zweitwohnungen in einem nicht erschlossenen Gebiet fernab der Bauzone widerspricht dem Trennungsgrundsatz, dem Grundsatz der Konzentration der Siedlungstätigkeit in Bauzonen und der Begrenzung des Zweitwohnungsbaus (Art. 24d Abs. 3 lit. c und e RPG; Art. 43a lit. c und e RPV). Das Bauvorhaben verletzt ferner Art. 9 Abs. 2 ZWG, weil diese Bestimmung für Zweitwohnungen ausserhalb der Bauzone auf die Vorschriften über geschützte Bauten (Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG) bzw. landschaftsprägende Bauten (Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV) verweist; die alleinige Zonenkonformität in einer Erhaltungszone genügt nicht. Eine einfache Stallbaute kann lediglich als typisches Element einer geschützten Landschaft gemäss Art. 39 Abs. 2 RPV geschützt werden, doch entspricht die Erhaltungszone diesen Anforderungen nicht: Sie umfasst nur zwei isolierte Gebäudegruppen und ihren unmittelbaren Umschwung, nicht aber die gesamte Kulturlandschaft des Hochtals Fondei, und die umgebende Landschaft ist der Landwirtschaftszone zugewiesen. Damit fehlt die notwendige Unterschutzstellung der landschaftsprägenden Bauten als Einheit mit der sie umgebenden Landschaft (Art. 39 Abs. 2 lit. a RPV; Art. 84 KRG). Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klärt, dass Erhaltungszonen nach Art. 33 RPV grundsätzlich Nichtbauzonen sind und dass die Zonenkonformität in solchen Zonen für Zweitwohnungen ausserhalb der Bauzone nicht ausreicht – vielmehr müssen die strengen Voraussetzungen für geschützte oder landschaftsprägende Bauten erfüllt sein.

Regeste

Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997 (Art. 18 RPG i.V.m. Art. 23 aRPV bzw. Art. 33 RPV). Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" ist als Nichtbauzone zu qualifizieren, weshalb auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung des Kantons bewilligt werden dürfen (Art. 25 Abs. 2 RPG; E. 4). Vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans aufgrund der wesentlich veränderten rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse und des Alters der Planung (E. 5). Es handelt sich vorliegend nicht um eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV (E. 6.1). Im Übrigen widerspricht es wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Umbau von Stall- zu Zweitwohnungsbauten in einem nicht erschlossenen Gebiet fernab der Bauzone zuzulassen (E. 6.2). Dies führt zu einer Umgehung der Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 3 lit. c und e RPG und Art. 43a lit. c und e RPV). Im Übrigen verletzt das Bauvorhaben Art. 9 Abs. 2 ZWG. Diese Bestimmung verweist für Zweitwohnungsbauten ausserhalb der Bauzone auf die Vorschriften über geschützte Bauten (Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG) bzw. landschaftsprägende Bauten (Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV); nicht ausreichend ist die Zonenkonformität in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone (E. 7). Einfache Stallbauten können lediglich als typische Elemente einer geschützten Landschaft gemäss Art. 39 Abs. 2 RPV geschützt werden. Diesen Anforderungen entspricht die streitige Erhaltungszone nicht (E. 8). Regeste Transformation en résidence secondaire d'une écurie située dans une zone de maintien de l'habitat rural de la Commune de Langwies/Arosa adoptée en 1996/1997 (art. 18 LAT en lien avec art. 23 aOAT respectivement art. 33 OAT). La zone de maintien de l'habitat rural "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" doit être qualifiée de zone non constructible, raison pour laquelle les projets conformes à la zone nécessitent l'autorisation, respectivement l'approbation du canton (art. 25 al. 2 LAT; consid. 4). Contrôle incident de la planification aux motifs d'une modification sensible des circonstances, tant sur le plan factuel que juridique, et de l'âge du plan (consid. 5). En l'occurrence, il ne s'agit pas d'une petite entité urbanisée au sens de l'art. 33 OAT (consid. 6.1). De plus, autoriser la transformation d'une étable sise dans un secteur non équipé et éloigné de la zone à bâtir est contraire à des objectifs et principes importants de l'aménagement du territoire (consid. 6.2). Cela revient à éluder les exigences d'octroi d'une autorisation exceptionnelle de construire hors de la zone à bâtir (art. 24d al. 3 let. c et e LAT et art. 43a let. c et e OAT). Le projet de construction viole de surcroît l'art. 9 al. 2 LRS. Cette disposition renvoie, s'agissant de la construction de résidences secondaires hors de la zone à bâtir, aux règles relatives aux constructions protégées (art. 24d al. 2 et 3 LAT), respectivement à celles concernant les constructions caractéristiques du paysage (art. 39 al. 2 et 3 OAT); la seule conformité à la zone, dans une zone de maintien de l'habitat rural - ou une autre zone spéciale -, n'est pas suffisante (consid. 7). Les simples écuries ne peuvent être protégées qu'en tant qu'élément typique d'un paysage protégé conformément à l'art. 39 al. 2 OAT. La zone de maintien de l'habitat rural litigieuse ne répond pas à ces conditions (consid. 8). Regesto Trasformazione di una stalla in residenza secondaria in una zona di conservazione del Comune di Langwies/Arosa adottata nel 1996/1997 (art. 18 LPT in relazione con art. 23 vOPT rispettivamente art. 33 OPT). La zona di conservazione "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" deve essere qualificata come zona inedificabile, per cui anche i progetti conformi alla zona necessitano dell'autorizzazione, rispettivamente dell'approvazione, dell'autorità cantonale (art. 25 cpv. 2 LPT; consid. 4). Controllo pregiudiziale del piano delle zone sulla base del notevole cambiamento delle circostanze giuridiche e fattuali e dell'anzianità della pianificazione (consid. 5). Non si tratta nella fattispecie di un piccolo insediamento ai sensi dell'art. 33 OPT (consid. 6.1). Inoltre, è contrario ad importanti scopi e principi pianificatori ammettere la trasformazione di una stalla in residenza secondaria in un comprensorio non urbanizzato lontano dalla zona edificabile (consid. 6.2). Ciò conduce a un'elusione delle esigenze per un'autorizzazione eccezionale fuori della zona edificabile (art. 24d cpv. 3 lett. c ed e LPT e art. 43a lett. c ed e OPT). Il progetto di costruzione viola altresì l'art. 9 cpv. 2 LASec. Questa disposizione rinvia, trattandosi di abitazioni secondarie al di fuori delle zone edificabili, alle norme sugli edifici protetti (art. 24d cpv. 2 e 3 LPT), rispettivamente a quelle sugli edifici tipici del paesaggio (art. 39 cpv. 2 e 3 OPT); la conformità di zona, in una zona di conservazione o in un'altra zona speciale, non è sufficiente (consid. 7). Semplici stalle possono soltanto essere protette quali elementi tipici di un paesaggio protetto conformemente all'art. 39 cpv. 2 OPT. La zona di conservazione litigiosa non risponde a queste esigenze (consid. 8).