Comproprietario impugna approvazione di lavori di risanamento facciate: maggioranza per teste calcolata sui presenti, non su tutti i 95 comproprietari, e regolamento non deroga chiaramente (art. 712g cpv. 1 e 647d cpv. 1 CC)

Norme determinanti

Art. 67 CC Art. 647d CC Art. 712g CC Art. 712m CC

Riassunto

Un comproprietario ha impugnato dinanzi al Tribunale federale la deliberazione dell’assemblea dei comproprietari di un condominio relativa all’approvazione di lavori di risanamento delle facciate, sostenendo che la doppia maggioranza richiesta non era stata raggiunta. Contestava in particolare il calcolo della maggioranza per teste, ritenendo che dovesse riferirsi a tutti i 95 comproprietari anziché ai presenti o rappresentati, e invocava una presunta deroga contenuta nell’articolo 9 del regolamento condominiale. La questione centrale era se la deliberazione fosse valida ai sensi delle norme sulla proprietà per piani.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso. Ha confermato che, ai sensi degli articoli 712g capoverso 1 e 647d capoverso 1 del Codice civile, per deliberare lavori di costruzione utili nella proprietà per piani la maggioranza per teste va calcolata sui comproprietari presenti o rappresentati all’assemblea, non su tutti i comproprietari, salvo deroga regolamentare chiara. Tale interpretazione è giustificata anche dal rinvio dell’articolo 712m capoverso 2 all’articolo 67 capoverso 2 CC, e dalla necessità di evitare che una seconda assemblea legalmente costituita resti priva di capacità decisionale. L’articolo 9 del regolamento condominiale, che richiede la «maggioranza dei comproprietari», è stato giudicato troppo vago per costituire una deroga sufficientemente chiara alla norma legale, contrariamente all’articolo 8 del medesimo regolamento, che espressamente stabilisce la maggioranza dei «comproprietari votanti». Poiché all’assemblea del 17 aprile 2012 erano presenti o rappresentati 72 comproprietari, bastavano 37 voti favorevoli per soddisfare la maggioranza per teste; la variante «facciata ventilata» aveva ottenuto 47 voti favorevoli già nella prima votazione ufficialmente registrata, e tale numero superava ampiamente il quorum richiesto. Il raggiungimento della maggioranza per quote (oltre la metà dei millesimi) non è mai stato contestato. Il ricorso è pertanto infondato.

La decisione conferma la dottrina dominante e la giurisprudenza consolidata sul calcolo della doppia maggioranza nei condomini, precisando i requisiti di chiarezza per una deroga regolamentare alle norme dispositivi. È rilevante per ogni controversia su delibere assembleari relative a lavori di miglioramento o risanamento in proprietà per piani.

Regesto

Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647d Abs. 1 ZGB; Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB; nützliche bauliche Massnahmen bei Stockwerkeigentum; Berechnung der doppelten Mehrheit. Unter Vorbehalt anderslautender reglementarischer Vorschriften entscheidet die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer über nützliche bauliche Massnahmen mit der Mehrheit der anwesenden Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (E. 2.2.4). Regeste Art. 712g al. 1 cum art. 647d al. 1 CC; art. 712m al. 2 cum art. 67 al. 2 CC; travaux de construction utiles dans une propriété par étages; calcul de la double majorité. En matière de propriété par étages, les travaux de construction utiles sont décidés à la majorité des copropriétaires présents, représentant en outre plus de la moitié de la chose, à moins que des normes réglementaires n'en disposent autrement (consid. 2.2.4). Regesto Art. 712g cpv. 1 con rinvio all'art. 647d cpv. 1 CC; art. 712m cpv. 2 con rinvio all'art. 67 cpv. 2 CC; lavori di costruzione utili in una proprietà per piani; calcolo della doppia maggioranza. In materia di proprietà per piani i lavori di costruzione utili sono deliberati a una maggioranza dei comproprietari presenti che costituisca in pari tempo la maggior parte della cosa, a meno che le disposizioni regolamentari prevedano diversamente (consid. 2.2.4).