Conduttore supera il margine massimo di sublocazione pattuito senza esercitare l'opzione contrattuale: disdetta immediata valida per abuso nella sublocazione (art. 257f cpv. 3 CO)

Norme determinanti

Art. 257f CO Art. 262 CO

Riassunto

Una società conduttrice di locali commerciali ha sublocato parti dell’immobile ricevendo annualmente fr. 40'800.--, superando il margine massimo di fr. 36'000.-- previsto dall’opzione contrattuale del dicembre 2020, senza mai esercitare tale opzione né adeguare la pigione principale. La nuova locatrice, acquistataria dell’immobile nel novembre 2022, ha diffidato la conduttrice con lettera del 15 maggio 2023 a ristabilire la conformità contrattuale entro 30 giorni, minacciando la disdetta; successivamente ha disdetto il contratto con effetto al 30 agosto 2023. La conduttrice ha impugnato la disdetta davanti al tribunale cantonale, chiedendo l’annullamento e, in via subordinata, una protrazione della locazione; il tribunale cantonale ha respinto la sua domanda e ordinato l’espulsione. La conduttrice ha quindi proposto ricorso al Tribunale federale.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso della conduttrice. Ha confermato che l’incasso annuale di fr. 40'800.-- da sublocazioni superava chiaramente il margine massimo di fr. 36'000.-- previsto dall’opzione contrattuale del dicembre 2020, senza che quest’ultima fosse mai stata esercitata, costituendo così un abuso ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 lett. b CO e una manifesta violazione contrattuale. Ha ritenuto soddisfatti tutti i presupposti della disdetta immediata ex art. 257f cpv. 3 CO: violazione dell’obbligo di diligenza, diffida scritta sufficientemente chiara del 15 maggio 2023 che indicava esplicitamente il superamento della soglia di fr. 25'000.-- e la mancanza di adeguamento della pigione principale, persistenza della violazione e carattere intollerabile del mantenimento del contratto — quest’ultimo automaticamente dato per l’abuso accertato ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 CO. Ha respinto la tesi della ricorrente secondo cui le sublocazioni sarebbero state autorizzate dalla precedente proprietaria, poiché si basava su fatti non accertati dalla Corte cantonale e non contestati con le modalità richieste dall’art. 105 cpv. 2 LTF. Ha altresì rigettato la critica sulla presunta oscurità della diffida, sottolineando che questa aveva indicato con precisione la violazione della clausola 12 e la necessità di ristabilire la conformità contrattuale. Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- e le ripetibili di fr. 500.-- sono poste a carico della ricorrente. La decisione conferma che il superamento del margine di sublocazione pattuito, senza esercizio dell’opzione contrattuale per adeguare la pigione principale, configura un abuso autonomo che rende intollerabile il proseguimento del contratto e legittima la disdetta immediata ex art. 257f cpv. 3 CO.

Sentenze correlate

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