Suisse domiciliée à Dubaï achète un immeuble en Suisse avec un financement bancaire fondé exclusivement sur le revenu de son époux britannique: position analogue à celle d’un propriétaire, autorisation requise (art. 4 al. 1 let. g LFAIE)

Normes déterminantes

Art. 4 LAFE Art. 4 LFAIE Art. 1 OAFE Art. 1 OAIE

Résumé

L’Office fédéral de la justice a formé un recours contre une décision de la Commission fribourgeoise pour l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger et un arrêt du Tribunal cantonal du canton de Fribourg, qui avaient constaté que l’acquisition d’immeubles par une ressortissante suisse domiciliée à Dubaï n’était pas soumise à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). En cause était le financement de l’achat, notamment un prêt bancaire accordé aux deux époux mais fondé exclusivement sur le revenu de l’époux britannique, ainsi que l’investissement direct de ce dernier. La question centrale était de savoir si ce financement conférait à l’époux étranger une position analogue à celle d’un propriétaire au sens de la LFAIE.

Le Tribunal fédéral a admis le recours de l’Office fédéral de la justice et a annulé l’arrêt du Tribunal cantonal ainsi que la décision de la Commission. Il a constaté que l’acquisition des immeubles par la ressortissante suisse est assujettie au régime d’autorisation de la LFAIE.

Le Tribunal fédéral a retenu que le financement de l’acquisition, combinant un investissement direct de l’époux britannique (405'000 francs, soit environ 24 % du prix de vente) et un prêt bancaire de 1'155'000 francs fondé exclusivement sur son revenu (soit environ 70 % du prix), représentait au total 94 % de la valeur des immeubles. Cette proportion dépasse largement les seuils jurisprudentiels de deux tiers ou de 80 %, au-delà desquels le créancier étranger acquiert une position analogue à celle d’un propriétaire. Le fait que le prêt ait été accordé au couple mais uniquement sur la base de la situation économique de l’époux étranger rendait ce dernier économiquement déterminant pour la réalisation de l’opération. L’intention des parties d’éviter la loi n’était pas pertinente; seul le résultat économique objectif comptait. Ces éléments ont conduit à appliquer l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE en combinaison avec l’art. 1 al. 2 let. b OAIE.

La décision est notable car elle précise que le critère décisif pour l’application de la LFAIE ne réside pas seulement dans l’investissement direct d’une personne à l’étranger, mais aussi dans sa contribution économique déterminante au financement, y compris via un crédit dont l’octroi dépend exclusivement de sa situation financière.

Regeste

Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG; Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV; Finanzierung des Erwerbs eines Grundstücks durch eine Person im Ausland; ähnliche Stellung wie der Eigentümer. Zusammenfassung der Rechtsprechung zu den Sachverhalten, die von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV erfasst werden (E. 3.1-3.3). Der Erwerb eines Grundstücks durch eine Schweizer Staatsangehörige, welcher nicht nur aus Eigenmitteln ihres (ausländischen) Ehegatten, sondern auch durch einen ausschliesslich aufgrund des Einkommens des Ehegatten gewährten Bankkredit finanziert wird, verschafft dem Ehegatten eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer im Sinne der genannten Bestimmungen; folglich besteht eine Bewilligungspflicht (E. 3.4-3.6). Regeste Art. 4 al. 1 let. g LFAIE; art. 1 al. 2 let. b OAIE; financement de l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger; position analogue à celle d'un propriétaire. Rappel de la jurisprudence concernant les situations tombant sous le coup de l'art. 4 al. 1 let. g LFAIE cum art. 1 al. 2 let. b OAIE (consid. 3.1-3.3). L'acquisition, par une ressortissante suisse, d'un immeuble au moyen non seulement d'un investissement de son mari (étranger), mais aussi d'un financement bancaire fondé exclusivement sur le revenu du mari, est propre à conférer à ce dernier une position analogue à celle d'un propriétaire au sens des dispositions précitées; le régime de l'autorisation est partant applicable (consid. 3.4-3.6). Regesto Art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE; art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE; finanziamento dell'acquisto di un immobile da parte di una persona all'estero; posizione analoga a quella di un proprietario. Richiamo della giurisprudenza concernente le situazioni che ricadono sotto l'art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE combinato con l'art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE (consid. 3.1-3.3). L'acquisto, da parte di una cittadina svizzera, di un immobile non solo con un investimento di suo marito (straniero) ma anche mediante un finanziamento bancario fondato esclusivamente sul reddito del marito, è atto a conferire a quest'ultimo una posizione analoga a quella di un proprietario ai sensi delle disposizioni citate; esso sottosta pertanto all'obbligo dell'autorizzazione (consid. 3.4-3.6).