Préemption communale d'un immeuble existant pour surélévation sociale: restriction de la propriété admise (Art. 26 Cst., Art. 3 LGL)

Normes déterminantes

Art. 26 Cst Art. 27 Cst Art. 36 Cst Art. 1 LGL Art. 2 LGL Art. 3 LGL Art. 4 LGL Art. 6 LGL Art. 16 LGL

Résumé

La société A. SA, propriétaire d'une parcelle située dans une zone de développement à Grand-Saconnex, a conclu un contrat de vente avec la fondation B. portant sur un immeuble de huit étages comprenant 32 appartements. La commune a exercé son droit de préemption légal prévu par la loi genevoise sur le logement (LGL). Les recourantes ont contesté cette décision devant le Tribunal fédéral, arguant d'une violation de la garantie de la propriété et de la liberté économique, ainsi que d'une application arbitraire de la loi cantonale, notamment parce que l'immeuble était déjà construit et que la création de logements sociaux nécessitait une surélévation incertaine.

Le Tribunal fédéral rejette les recours. Il confirme que l'exercice du droit de préemption communal sur un immeuble déjà bâti est compatible avec la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.) et la liberté économique (art. 27 Cst.), sous réserve du respect des conditions légales et constitutionnelles (art. 36 al. 1-3 Cst.).

Sur la base légale et l'intérêt public, le Tribunal examine si la commune agit conformément au but de la LGL, soit la construction de logements d'utilité publique (art. 1, 2, 3 al. 1, 4, 5, 6 LGL). Bien que l'immeuble soit occupé par des loyers libres, la jurisprudence admet la préemption tant qu'un potentiel constructif important subsiste. En l'espèce, la possibilité de surélever le bâtiment de trois mètres pour créer 2 à 5 logements sociaux (HBM/HLM/HM selon art. 16 LGL) est jugée plausible. Le Tribunal relève que la commune a exprimé cette intention dans un courrier postérieur à la décision mais cohérent avec son plan directeur communal visant à augmenter le quota de logements économiques. L'objection esthétique soulevée par la venderesse ne constitue pas un obstacle juridique définitif.

Concernant la proportionnalité au sens étroit, le Tribunal suit la pesée des intérêts opérée par la Cour de justice. Compte tenu de la crise du logement sévère dans le canton de Genève et du faible potentiel de construction dans la commune, l'intérêt public à réaliser quelques logements sociaux supplémentaires l'emporte sur l'intérêt privé de l'acquéreuse à acheter l'immeuble existant. La restriction reste raisonnable même si la préemption porte principalement sur des unités non soumises à la LGL, car elle permet la mixité sociale via la surélévation future. Les griefs tirés de la violation de la propriété et de la liberté économique sont donc écartés.

Regeste

Art. 26 und 27 BV, Gesetz über das Wohnungswesen und den Mieterschutz des Kantons Genf (LGL); Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons und der Gemeinden; Ausübung dieses Rechts in Bezug auf ein bereits bestehendes Gebäude. Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde (E. 3.1 und 3.2) und Kognition des Bundesgerichts (E. 3.3). Prüfung der gesetzlichen Grundlage und des öffentlichen Interesses: Übersicht über die Rechtsprechung (E. 3.4.1); in Anbetracht der Wohnungsnot und des geringen Potenzials des Wohnungsbaus in der Gemeinde ist die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall durch die Möglichkeit gerechtfertigt, das bestehende Gebäude aufzustocken und Sozialwohnungen zu errichten (3.4.2 und 3.4.3). Prüfung der Verhältnismässigkeit: Bestätigung der vom kantonalen Gericht vorgenommenen Interessenabwägung angesichts der Zurückhaltung, welche sich das Bundesgericht in diesem Bereich auferlegt (E. 3.5). Regeste Art. 26 et 27 Cst., loi générale sur le logement et la protection des locataires du canton de Genève (LGL); droit de préemption en faveur de l'Etat et des communes; exercice de ce droit sur un immeuble déjà construit. Conditions d'exercice du droit de préemption par la commune (consid. 3.1 et 3.2) et pouvoir d'examen du Tribunal fédéral (consid. 3.3). Examen de la base légale et de l'intérêt public: exposé de la jurisprudence (consid. 3.4.1); en l'espèce, compte tenu de la crise du logement et du faible potentiel à construire dans la commune, l'exercice du droit de préemption légal sur un immeuble déjà construit est justifié par la possibilité de le surélever et d'y construire des logements sociaux (consid. 3.4.2 et 3.4.3). Examen du principe de la proportionnalité: confirmation de la pesée des intérêts opérée par la cour cantonale, vu la retenue que le Tribunal fédéral s'impose en la matière (consid. 3.5). Regesto Art. 26 e 27 Cost., legge generale sull'alloggio e la protezione dei conduttori del Canton Ginevra (LGL); diritto di prelazione in favore dello Stato e dei Comuni; esercizio di questo diritto su un edificio già esistente. Condizioni per l'esercizio del diritto di prelazione da parte del Comune (consid. 3.1 e 3.2) e potere d'esame del Tribunale federale (consid. 3.3). Esame della base legale e dell'interesse pubblico: esposto della giurisprudenza (consid. 3.4.1); nella fattispecie, tenuto conto del fabbisogno di alloggi e del ridotto potenziale edificabile nel comune, l'esercizio del diritto di prelazione legale su un immobile già costruito è giustificato dalla possibilità di sopraelevarlo e di costruirvi degli appartamenti sociali (consid. 3.4.2 e 3.4.3). Esame del principio della proporzionalità: conferma della ponderazione degli interessi eseguita dalla Corte cantonale, visto il riserbo che il Tribunale federale s'impone in quest'ambito (consid. 3.5).