Stockwerkeigentümer klagt gegen Gemeinschaftspfandrecht: Dreijahresfrist für Beitragsforderungen wird rückwärts vom Eintragungsbegehren berechnet (Art. 712i Abs. 1 ZGB)

Tragende Normen

Art. 712i ZGB

Zusammenfassung

Ein Stockwerkeigentümer erhob Beschwerde gegen die definitive Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechts zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf seinem Grundstück. Streitig war, wie die Dreijahresfrist für die Beitragsforderungen gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB zu berechnen ist – ob anhand abgeschlossener Rechnungsjahre oder rückwärts vom Zeitpunkt des Eintragungsbegehrens. Der Beschwerdeführer vertrat die Auffassung, dass nur abgeschlossene Rechnungsjahre massgebend seien und dass der Grundbucheintrag entscheidend sei, während die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin die Berechnung ab dem Eintragungsbegehren befürworteten.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die definitive Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts. Es entschied, dass für die Berechnung der Dreijahresfrist nach Art. 712i Abs. 1 ZGB maßgeblich das Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts ist und nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung oder abgeschlossene Rechnungsjahre. Die Rückrechnung erfolgt daher ab dem Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsbegehrens am 16. November 2017, sodass die Beitragsforderungen zwischen dem 16. November 2014 und dem 16. November 2017 in den Pfandanspruch fallen. Diese Auslegung folgt aus dem Wortlaut der Norm, der systematischen Einordnung im Zusammenhang mit Art. 712i Abs. 3 ZGB, dem Sinn und Zweck des Gemeinschaftspfandrechts als Sicherungsmittel für laufende Beitragsforderungen sowie dem gesetzgeberischen Schutzzweck zugunsten des Erwerbers einer Stockwerkeinheit. Eine Berechnung anhand abgeschlossener Rechnungsjahre würde zu einer unangemessenen Belastung des Erwerbers führen, da auch Forderungen älter als drei Jahre erfasst werden könnten. Art. 712i Abs. 3 ZGB verweist sinngemäß auf die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht, doch handelt es sich bei der Dreijahresfrist um eine umfangsmäßige Beschränkung der Pfandforderung, nicht um eine Eintragungsfrist wie bei Art. 839 Abs. 2 ZGB. Das Bundesgericht folgte damit der zweiten Lehrmeinung und verwies auf die teleologische und systematische Auslegung von Art. 712i Abs. 1 ZGB und Art. 712i Abs. 8 ZGB.

Die Entscheidung klärt erstmals bundesgerichtlich die Berechnung der Dreijahresfrist für das Gemeinschaftspfandrecht und stellt klar, dass die Frist rückwärts vom Eintragungsbegehren zu berechnen ist – ein Präzedenzfall für alle Stockwerkeigentümergemeinschaften bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen.

Regeste

Art. 712i Abs. 1 ZGB; Gemeinschaftspfandrecht; Berechnung der Dreijahresfrist für Beitragsforderungen. Massgebend für die Rückrechnung zur Ermittlung der drei Jahresbeiträge, für welche die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Errichtung eines Gemeinschaftspfandrechts beanspruchen kann, ist das Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts (E. 6.2.1). Regeste Art. 712i al. 1 CC; hypothèque légale en faveur de la communauté des propriétaires d'étage; calcul du délai de trois ans relatif aux contributions visées par cette disposition. Est décisive la date du dépôt de la requête d'inscription de l'hypothèque légale pour procéder au calcul rétroactif des contributions des trois dernières années, pour lesquelles la communauté des propriétaires d'étage peut revendiquer une hypothèque légale en sa faveur (consid. 6.2.1). Regesto Art. 712i cpv. 1 CC; ipoteca legale in favore della comunione dei comproprietari per piani; calcolo del termine di tre anni relativo ai crediti per i contributi. Per il calcolo a ritroso dei contributi degli ultimi tre anni per i quali la comunione dei comproprietari per piani può chiedere la costituzione di un'ipoteca legale, è decisiva la domanda di iscrizione dell'ipoteca legale (consid. 6.2.1).

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