Teilenteignung Baurechtsliegenschaft wegen Fluglärms: Kein schwerer Schaden bei unveränderlichem Zins und geringem Diskontwert (Art. 80 EntG)

Tragende Normen

Art. 80 EntG

Zusammenfassung

Die Politische Gemeinde Opfikon-Glattbrugg als Baurechtsgeberin erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Entschädigungsentscheidung der Schätzungskommission betreffend ein mit einem Baurecht belastetes Grundstück an der Dammstrasse 29-33. Der Baurechtsvertrag wurde am 20. Mai 1960 abgeschlossen, am 26. Oktober 1993 verlängert und dauert bis Ende 2048. Die Gemeinde macht geltend, dass die Vorinstanz bei der Bewertung der Teilenteignung infolge Fluglärms keine ausreichenden Erhebungen über ortsübliche Mietzinse vorgenommen habe und das Mietzinssteigerungspotenzial sowie der korrekte Verkehrswert ohne Fluglärm nicht ermittelt worden seien. Es handelt sich um sozialen Wohnungsbau mit tiefen Mieten, wobei eine Vertragsanpassung nicht vorgesehen ist.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der politischen Gemeinde ab und bestätigt die Abweisung der Entschädigungsforderung durch die Schätzungskommission.

Die Beschwerde wird abgewiesen, da kein schwerer Schaden im Sinne der enteignungsrechtlichen Rechtsprechung vorliegt. Bis zum Ablauf des Baurechtsvertrags Ende 2048 hat der Fluglärm keinerlei Einfluss auf die Höhe des vertraglich festgelegten Baurechtszinssatzes, da dieser nicht änderbar ist und die Gemeinde mit dem tiefen Zins freiwillig eine verdeckte Subvention für den sozialen Wohnungsbau gewährt hat. Ein Käufer wäre an den vereinbarten Satz gebunden und könnte keinen höheren Zins realisieren. Zudem erfolgt der Heimfall unentgeltlich, weshalb sich die Beeinträchtigung durch Fluglärm nicht in der Höhe einer Heimfallentschädigung widerspiegeln kann. Was die Wertberechnung des nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks betrifft, beläuft sich der auf den Bewertungsstichtag diskontierte Wert selbst bei Wahl eines niedrigen Zinssatzes von 3 % nur auf einen Fünftel des Wertes im Jahre 2048; bei 4,5 % sinkt er auf einen Zehntel. Dieser Bruchteil des vollen Bodenwertes stellt keinen schweren Schaden dar.

Zur Frage der Neuschätzung durch die Eidgenössische Oberschätzungskommission hält das Gericht fest, dass diese kein Gremium ist, das als solches Schätzungen anstellt, sondern aus Fachleuten besteht, die nach Bedarf zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden können. Eine Wiederholung von Schätzungsverfahren fällt vor Bundesgericht ausser Betracht.

Regeste

Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für eine Baurechtsliegenschaft. Bei der Teilenteignung einer Baurechtsliegenschaft sind die etwaigen Auswirkungen der Immissionen auf den Baurechtszins, den Wert der Liegenschaft nach Ablauf des Baurechtes und auf die Höhe der Heimfallentschädigung zu prüfen (E. 11). Regeste Expropriation de droits de voisinage à cause du bruit du trafic aérien et expropriation du droit de s'opposer au survol direct; estimation de l'indemnité pour un bien-fonds grevé d'un droit de superficie. Dans un cas d'expropriation partielle d'un bien-fonds grevé d'un droit de superficie, il faut examiner les effets éventuels des immissions sur la rente du droit de superficie, sur la valeur de l'immeuble après l'expiration du droit de superficie et sur le montant de l'indemnité pour les constructions faisant retour au propriétaire du fonds (consid. 11). Regesto Espropriazione dei diritti di vicinato a causa del rumore del traffico aereo e del diritto di difesa contro il sorvolo diretto; calcolo dell'indennità per un fondo gravato da un diritto di superficie. Nel caso di un'espropriazione parziale di un fondo gravato da un diritto di superficie, occorre esaminare gli eventuali effetti delle immissioni sul canone del diritto di superficie, sul valore dell'immobile dopo la scadenza del diritto di superficie e sull'ammontare dell'indennità di riversione (consid. 11).

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