Mieter kündigen wegen Sanierungsmängeln und beantragen Rückzahlung: Mietzinserhöhung nach umfassender Sanierung bleibt innerhalb der Kostenmietgrenze (Art. 8 WFV)

Tragende Normen

Art. 37 WFG Art. 54 WFG Art. 2 WFV Art. 3 WFV Art. 8 WFV Art. 11 WFV Art. 12 WFV Art. 43 WFV Art. 560 ZGB

Zusammenfassung

Die Beschwerdeführer, ehemalige Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in einer geförderten Genossenschaftswohnung, bestritten die von der Vermieterin angekündigte Mietzinserhöhung von Fr. 480.– auf Fr. 700.– ab 1. Dezember 2020. Sie argumentierten, die Vorinstanz habe ihnen die sachdienlichen Belege zur Berechnung vorenthalten und die Mietzinserhöhung sei unverhältnismässig hoch, da die Sanierung nur Teile der Wohnung betroffen habe und die Wohnung nach dem Auszug in einem schlechten Zustand gewesen sei. Die Vorinstanz bestätigte die Erhöhung mit der Begründung, der neue Mietzins bleibe unter den gesetzlichen Kostenmietgrenzen. Gegen diese Verfügung erhoben die Beschwerdeführer beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde. Sie beantragten die Aufhebung der Erhöhung, die Herausgabe sämtlicher Belege und gegebenenfalls die Rückweisung an die Vorinstanz.

Das Bundesverwaltungsgericht wies die Beschwerde ab, weil die angefochtene Mietzinserhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen der Kostenmiete nach Art. 8 WFV liegt. Die Gericht stellte fest, dass die Beschwerdeführer als Adressaten der Verfügung legitimiert sind und alle Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, nachdem die Erbengemeinschaft des verstorbenen Mitbeschwerdeführers ordnungsgemäß in das Verfahren eingetreten war. Es entschied, dass kein Verstoß gegen das rechtliche Gehör vorlag, da die Vorinstanz sämtliche relevanten Unterlagen – darunter provisorische und definitive Bauabrechnungen, Berechnungsblätter und Jahresabschlüsse – den Beschwerdeführern zugestellt hatte. Zur materiellen Prüfung stellte das Gericht fest, dass die tatsächlichen Fremdkapitalzinsen nach der Jahresrechnung der Genossenschaft mit Fr. 125'479.– niedriger lagen als der von der Vorinstanz angenommene Betrag, der daher nicht berücksichtigt wurde. Die Eigenkapitalzinsen wurden auf Fr. 3'284.– festgesetzt, basierend auf dem Referenzzinssatz von 1.25 % und dem objektbezogenen Eigenkapital von Fr. 262'747.–. Die Baurechtszinsen von Fr. 35'280.– waren belegt. Die Amortisationen wurden auf Fr. 470'785.– festgelegt, weil dieser Betrag die Mindestanforderung nach Art. 8 Abs. 5 WFV erfüllt, wonach während der Bundeshilfe mindestens zwei Drittel des Darlehens zurückbezahlt werden müssen. Die Anlagekosten wurden auf Fr. >14 Mio. festgesetzt, bestehend aus dem Buchwert des Gebäudes vor der Sanierung von Fr. >3 Mio., den Erneuerungskosten für die Wohnungen von Fr. >10 Mio. und den Kosten für die Hofgestaltung und Waschhausumgestaltung von Fr. >600'000. Daraus ergaben sich Unterhaltskosten und Risikozuschlag in Höhe von Fr. 130'341.– nach der Pauschale von 0.9 % gemäss Art. 2 Bst. a VO WBF. Die Verwaltungskosten wurden mit 4 % der Nettomietzinseinnahmen von Fr. 581'000.– auf Fr. 23'240.– berechnet. Die Gesamtkosten beliefen sich damit auf Fr. 788'409.–. Diese wurden nach Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt, wobei die Balkonfläche zur Hälfte angerechnet wurde. Daraus ergab sich ein maximal zulässiger monatlicher Nettomietzins von Fr. 801.90 für die 41.57 m² große Wohnung, was die angepasste Miete von Fr. 700.– deutlich unterschreitet. Auch ohne Balkonanrechnung lag der zulässige Mietzins bei Fr. 779.70.–. Die Beschwerde war daher unbegründet. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– und eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.– wurden den Beschwerdeführern auferlegt. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es klare Maßstäbe für die Berechnung der Kostenmiete bei umfassenden Sanierungen in gefördertem Wohnraum setzt und die Bedeutung definitiver Bauabrechnungen für die Überprüfung der Mietzinserhöhung unterstreicht.

Regeste

Wohnraum-, Wohnbau- und Eigentumsförderung